商品房预售合同纠纷起诉状

[律师回复] (一)不涉及财产关系的：2000元- 30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额 　费率10万元以下的部分(含10万元) 6%10-50万元的部分 (含50万元) 5%50-100万元的部分(含100万元) 4%100-500万元的部分 (含500万元) 3 %500-1000万元的部分(含1000万元) 2 %1000-5000万元的部分(含5000万元) 1 %5000万元以上的部分 0.5 %上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的1908%，但实行市场调节价的法律服务除外。

[律师回复] 上诉人（原审第三人）：中国※※银行股份有限公司无锡※※支行住所地：※※负责人：※※，职务：行长被上诉人（原审原告）：※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※住所地：※※被上诉人（原审被告）：无锡市※※房产开发有限公司住所地：※※法定代表人：※※原审第三人：※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※住所地：※※上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；2、 上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、 原审法院认定事实错误原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。二、 原审法院适用法律不当1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。《物权法》第180条明确规定了在建工程可以设定抵押。《城市房地产抵押管理办法》 第3条规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《批复》中所述“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”。这个抵押权应仅仅是指在建工程抵押权。因为在建工程抵押权和建设工程款优先受偿权都指向同一个标的物的情况下才具有可比性。本案中，上诉人享有优先受偿权的抵押物是已竣工验收并办理了房屋权属登记的现房，而不是在建工程，且无锡市※※房产开发有限公司作为抵押人是为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款提供抵押担保。原审被告无锡市※※房产开发有限公司向原审第三人※※借款，以涉案房屋办理了第二顺位的最高额抵押。显然，上诉人与※※享有的抵押权均不是在建工程抵押权，原审法院对事实认定有误，并错误的适用了《批复》。3、退一步说，涉案房屋时光倒流至竣工前的建设工程状态，依据《批复》第四条：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见，建设工程价款的优先受偿权期间属于法定的除斥期间，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起算，超过6个月将丧失优先受偿权。上诉人认为：原审法院以一个不存在的优先权和一个已丧失掉的优先权进行比较，毫无事实和法律依据也没有任何逻辑性的得出“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先受偿权不得对抗原审原告※※”这样的判断，是极端错误的，应当予以纠正。上诉人在实地查看了房屋没有人占有，房产部门没有预售的备案登记，房屋产权证依法已经办理在原审被告无锡市※※房产开发有限公司的名下的情况下设定的抵押权，因此，上诉人的抵押优先受偿权应首先得到保护。原审原告※※在2008年3月5日与无锡市※※房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，却始终没有积极要求开发商办理房屋备案登记，有悖常理。如果在没有在建工程款纠纷及在建工程抵押权相关纠纷的前提下，法院可以直接认定一个现房的抵押权不得对抗一个没有房产登记甚至没有备案登记的房屋买卖合同下的过户权，则将彻底颠覆了上诉人对物权法的基本认知，银行的抵押优先受偿权都将处于可能不受保护的状态。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当。请求贵院查明事实依法改判，维护上诉人合法权益。此致上诉就是商品房预收合同纠纷上诉状，希望能够帮到你，

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售合同纠纷案件举证指引一、 证明当事人主体资格的证据1、 当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等。2、 当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或工商注册登记资料或社团法人登记证等。3、 法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。二、 证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件)1、 房地产买卖合同;2、 房地产销售许可证;3、 购房方支付房款的收据、付清楼款证明或发票。购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的，还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等;4、 房屋竣工验收情况的证明;5、 房屋交接时间的证明、如入伙通知书、入伙交接单。三、 当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据(一) 因开发商逾期交房，购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的案件1、 购房方受到损失的证据;2、 售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。(二) 因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的1、 售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明;2、 售房方已办理房地产初始登记的证明;3、 房地产证或产权转移登记的电脑查询单。四、 当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。