名为棚改实为商业开发 律师洞穿违法巧维权

【案情简介】

　　万某系湖北省荆门市东宝区胡祠堂59-1号四层楼房的房屋所有权人。2011年年底，万某听说荆门市东宝区人民政府以“房屋征收”名义，对胡祠堂地块进行棚户区改造。万某的房屋在征收范围之内，但是万某一直未看到任何房屋征收文件。2015年5月4日，万某委托律师36律师通过政府信息公开方式获知荆门市国土资源局作出荆门市[2014]字第05号《建设用地批准书》，同意湖北荆门华铭房地产开发集团有限公司(以下简称“华铭公司”)在涉案地块进行商品房开发。万某认为荆门市国土资源局向华铭公司核发《建设用地批准书》的行为严重违反了《土地管理法》等法律法规之规定，侵害了万某的合法权益!

　　经律师调查核实，荆门市国土资源局核发的[2014]字第05号《建设用地批准书》建设性质为商品房开发，土地的用途为商业、住宅，供地方式为公开出让。明显不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定的法定条件。2015年5月4日，万某针对涉案批准书向湖北省国土资源厅提起行政复议，湖北省国土资源厅经延期审理后，于2015年8月4日作出鄂国土资复[2015]20号《驳回行政复议申请决定书》，驳回万某的行政复议申请，并于2015年8月12日邮寄送达万某。驳回的主要法律依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款之规定，即房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。律图律师分析后，认为复议机关作出的驳回行政复议决定，明确缺乏客观事实根据和法律依据，依法将荆门市国土资源局和湖北省国土资源厅诉至荆门市东宝区人民法院。本案围绕万某与荆门市国土资源局核发的建设用地批准书是否具备利害关系进行了一场庭审的论战。

　　【律师说法】

　　1.关于万某与荆门市国土资源局核发的建设用地批准书是否具备利害关系?

　　涉案建设用地批准书批准建设项目的名称与万某房屋征收的名称相同、区位一致，荆门市国土资源局的行政许可行为直接关涉甚至剥夺了万某对涉案土地的使用权益。依据《行政许可法》第七条之规定，公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可，享有陈述权、申辩权;有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;本案中荆门市国土资源局作出的建设用地批准书，允许湖北荆门华铭房地产开发集团有限公司作为涉案地块的用地权利人，鉴于该使用权直接建立在万某土地使用权之上，因此造成万某的原有土地使用权益遭受侵害。因此，万某针对涉案建设用地批准书提起行政复议和诉讼，主体适格;因此律师36律师认为万某与荆门市国土资源局核发的建设用地批准书具备直接的利害关系，具备提起复议和诉讼的主体资格。

　　2.东宝区人民政府以何种项目实施拆迁是否对万某的权利义务产生实际影响?

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。另依据《征补条例》第八条之规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。从上述法律规定可知，实施房屋征收的法定前提条件是为了公共利益需要，而本案中从涉案建设用地批准书核准的建设性质可知，涉案地块房屋征收系用于商品房开发，并非为了公共利益需要，并不满足进行房屋征收的法定条件。另外，该涉案建设用地批准书的许可年限分别为40年和70年。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第四款之规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：商业、旅游、娱乐用地四十年。由此可知，涉案项目不仅包括商品房开发，还包括商业、娱乐业等盈利性项目用地。因此，荆门市国土资源局和湖北省国土资源厅认为本案因“人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”与客观事实不符，属适用法律错误。因此，本案中东宝区人民政府实际上是以棚户区改造为名，而行商业拆迁之实。本案中万某所享有的土地和房屋权利并不因违法的拆迁而丧失，因此东宝区实施的商业拆迁并不造成万某的土地权利被合法收回。

　　3.什么情况下，国有土地的使用权可以收回?

　　依据《土地管理法》第五十八条之规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;依据上述法律可知，国有土地需要经过提前收回，才能准许其他单位使用。且收回也应当满足上述法定条件，而非任意情况下均可收回。本案中涉案土地批准使用同样不符合上述土地使用权收回的法定条件;同时，涉案建设用地批准书核准的供地方式为公开出让，也能够印证涉案项目并非为了公共利益，同样不符合收回土地的法定条件。因此，万某的土地并未经合法方式收回，万某作为原土地权利人，同样可以对涉案土地主张权益。

　　【一波三折】

　　从2015年5月4日，万某委托律师针对涉案批准书向湖北省国土资源厅提起行政复议，经复议机关延期审理后，驳回万某的行政复议申请。到万某委托律师再次向当地法院提起行政诉讼。两个不同的机关、两种不同的司法程序，两种截然不同的处理结果。一个实体上审查，一个程序上初审。本案掀起了房屋征收后，对建设用地批准书合法性审查的新思路，在目前的司法审判活动中，法院更倾向于从程序上裁驳。而对于万某及律师而言，维权仍在路上。