二伯父买了一套二手房，入住后不久就发现下水道经常堵塞，然后就只能请维修人员来帮忙处理，维修人员说是由于管道路线被改了才经常堵，需要重新铺，卖家说二伯父没提意见不负责任，二手房买卖瑕疵责任由谁承担？

[律师回复] 您的具体法律问题是什么？

[律师回复] 根据您的描述，开发商逾期办理房产证的情况，确实可以依据购房合同主张违约金。我简单分析一下：首先需要看购房合同中关于办理房产证期限的约定，一般都会明确约定办证时间。如果开发商超过约定期限仍未办理，就构成违约。其次，根据《商品房买卖合同司法解释》相关规定，开发商逾期办证的，购房者可以要求其承担违约责任。违约金标准通常有两种：一是合同约定的违约金比例；二是如果没有约定或约定不明，可以参照中国人民银行同期贷款利率计算。建议您先做三件事：1.仔细查看合同条款，确认办证期限和违约金约定2.保留好购房合同、付款凭证等证据3.通过书面形式向开发商发函催告如果开发商仍不配合，可以考虑通过法律途径主张违约金。实际操作中，这类案件胜诉率较高。需要的话，我可以帮您进一步分析合同条款和维权方案。

[律师回复] 法律问题为您详细解答