请问在购房时开发商口头承诺一楼入户花园属于一楼业主私有，现交房后物业以开发商没有移交此项事宜为由，导致一楼所有业主无法使用并改造原本属于自己的私人用地，请问这样算开发区和物业违约吗？

[问题分析]： 您好，您所提出关于开发商自取得土地使用权后,出卖或者抵押未交付的房屋的问题，一般会涉及开发商虚假宣传的情形、借名买房的法律风险、开发商一房二卖如何维权以及购买法拍房应注意的风险这四个方面。在商品房买卖纠纷中常见的，关于购买法拍房应注意的风险，实践中一般如下：第一，产权不明风险；第二，房屋瑕疵风险；第三，无法入住风险；第四，不能落户风险。