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抵押后又将房屋赠与他人,该房产应如何处理?

帮助5人 3.8w浏览 #债权债务 匿名 2020-08-29 江西宜春
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    【案情】李某系某国有企业负责人,张某是该企业职工。为解决企业职工住房难的问题,该企业决定职工集资建房。在集资的过程当中,李某提出向张某借款八万元参加集资建房,并且签订了一份借款合同,合同约定,李某向张某借款八万元,借期两年,到期还款付息,并以该集资房做抵押。后李某与其妻感情破裂,在办理离婚的过程中,两人签订了一份赠与合同,将该集资房赠给两人之子李小某,但未办理所有权转移手续。两年后,借款到期,李某无力还款,张某提出用集资房还款。李某以该集资房已赠予给李小某所有为由拒绝将房屋交出。【分歧】抵押借款合同是否有效一种意见认为,该抵押条款不具有物权效力。
    首先,该借款合同上的抵押条款未办理抵押登记,不具有抵押效力,出借人张某不享有抵押权;
    其次,该抵押房产系李某夫妻共同财产,李某未经其妻同意,擅自单方将房产抵押给张某的行为就是无权处分行为,因此,该抵押条款不具有物权效力。另一种意见认为,该抵押条款有效。借款抵押合同签订在前,赠与合同签订在后,且赠与合同违反了法律规定,属无效合同。李某借钱买房,按照常理可知,其妻是知道抵押事宜的,以该房产为夫妻共同财产进行抗辩,是不成立的。【管析】笔者同意第二种意见。
    首先,李某与李小某之间的赠与合同因存在恶意串通、损害第三人利益的法定事由而无效,根据《民法通则》及《合同法》第52条的规定,此种行为为无效的民事行为,此种合同为无效的民事合同;
    其次,物权法第179条规定“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”;再次,物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,而李某签订的赠与合同并没有将产权进行转移,也没有依法登记,该赠与合同不能对抗第三人。综上所述,该抵押借款合同属合法有效的合同。张某可以要求李某拍卖该房产用来偿还借款。(安源区人民朱四萍王冬萍)
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    13 2020-08-29
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将房屋赠与他人后能否要回
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交的押金没写退还时间
[律师回复] 法律规定角度
虽然没有统一明确规定押金未写退还时间该如何处理,但根据《中华人民共和国民法典》等相关法律的公平原则和诚实信用原则,收受押金的一方应在合理时间内退还。比如在租赁关系中,一般在租赁期满或者合同终止后,出租人应在合理期限内把押金退给承租方。
处理方式
协商解决:主动与收取押金的一方进行沟通,以理性、友好的态度说明情况,要求对方在合理时间内退还押金。可以提出一个你认为合理的时间期限,询问对方的意见,争取双方达成一致。例如在租房场景中,租客可以与房东协商,在退房并完成房屋交接后的 7 天内退还押金。
参考行业惯例或类似交易做法:不同的行业或交易类型可能有一些通常的做法。如在租车行业,如果没有约定押金退还时间,一般在车辆归还且检查无误、确认没有未结清费用之后的 7 至 15 天内退还押金。
寻求第三方调解:若协商不成,可以向相关的调解机构申请调解,如消费者协会、居委会、行业协会等。这些机构可以从中斡旋,根据具体情况和相关规定或惯例,提出合理的解决方案,促使双方达成和解。
通过法律途径解决:若调解也无法解决问题,可以考虑向法院提起诉讼。在诉讼过程中,需要提供相关证据,如押金支付凭证、合同(如有)、与对方沟通的记录等,以证明押金的交付以及对方未退还的事实。法院会根据案件的具体情况,依据法律规定和公平原则等,判定对方是否应退还押金以及退还的时间。
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