借名买房合同效力如何判定

您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房合同效力如何认定
借名买房合同的效力，可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：
第一种情况，借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）
第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易
第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
第二种情况，借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。注意以下几点：
1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。
3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便至也能得到的支持。