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二手房买卖中的善意取得怎么处理

帮助5人 4.6w浏览 匿名 2020-09-01 云南普洱
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    你好,关于上述的问题,解答如下, 二手房买卖中善意取得怎么处理
    根据我国《物权法》中关于善意取得的规定,如果买房人受让该房屋时主观上是善意的,即购房者不知道卖房人是无处分权人,买房者购买房屋时支付了合理的价款,并且依照法律规定已经办理了房屋登记手续。如上述三项条件同时具备,则买房人构成善意取得,可以取得房屋的所有权。
    关于“一房二卖”,应视情况而分别处理:
    (一)在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
    第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
    (二)两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
    第二十条
    第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
    (三)如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
    (四)两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
    (五)一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
    (六)还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
    第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
    (七)如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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    9 2020-09-01
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买卖不破租赁是善意取得吗
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取保候审是谁发起
[律师回复] 解析:
在申请取保候审时,应依据相关法律法规向公安部门、检察机关以及法院提交相应申请。对于已被羁押的犯罪嫌疑人和被告人而言,他们以及其合法代表、直系亲属都拥有此类权利。需注意的是,申请取保候审必须以书面形式进行。
法律依据:
《刑事诉讼法》第七十一条
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人应当遵守以下规定:
(一)未经执行机关批准不得离开所居住的市、县;
(二)住址、工作单位和联系方式发生变动的,在二十四小时以内向执行机关报告;
(三)在传讯的时候及时到案;
(四)不得以任何形式干扰证人作证;
(五)不得毁灭、伪造证据或者串供。
人民法院、人民检察院和公安机关可以根据案件情况,责令被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人遵守以下一项或者多项规定:
(一)不得进入特定的场所;
(二)不得与特定的人员会见或者通信;
(三)不得从事特定的活动;
(四)将护照等出入境证件、驾驶证件交执行机关保存。
被取保候审的犯罪嫌疑人、被告人违反前两款规定,已交纳保证金的,没收部分或者全部保证金,并且区别情形,责令犯罪嫌疑人、被告人具结悔过,重新交纳保证金、提出保证人,或者监视居住、予以逮捕。
对违反取保候审规定,需要予以逮捕的,可以对犯罪嫌疑人、被告人先行拘留。
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买卖二手房个人所得税按照交易总额的1%收取,或者由买卖差价的20%计算,具体采取哪种方式,由当事人决定。当然,如果出售的房屋是家庭唯一住房并且产权年限超过5年,则可以不用缴纳个税。另外,买卖二手房还是涉及契税、营业税等。
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二手房买卖手续需要多久,二手房买卖手续有哪些
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房产纠纷
刚被刑拘能否取保候审
[律师回复] 解析:
当然可以,在拘留期间,被拘留者可以申请取保候审。只要被拘留者满足以下任何一个取保候审的条件,那么他们都有权提出申请:
(1)被拘留者有可能会被判处在管制、拘役或独立适用附加刑的情况下;
(2)被拘留者有可能会被判处在有期徒刑以上的刑罚,但如果采取取保候审、监视居住的方式,不会导致社会产生危险性。
根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的相关规定,人民法院、人民检察院以及公安机关对于存在以下情况的犯罪嫌疑人、被告人,可以考虑进行取保候审:
(一)被拘留者有可能会被判处在管制、拘役或独立适用附加刑的情况下;
(二)被拘留者有可能会被判处在有期徒刑以上的刑罚,但如果采取取保候审、监视居住的方式,不会导致社会产生危险性;
(三)被拘留者患有严重疾病、生活无法自理,或者是孕妇或者正在哺乳期的母亲,如果采取取保候审、监视居住的方式,不会导致社会产生危险性;
(四)如果羁押期限已经届满,而案件还没有得到妥善处理,此时也需要采取取保候审的措施。取保候审、监视居住的具体执行工作将由公安机关负责。
此外,人民法院、人民检察院以及公安机关在决定是否对犯罪嫌疑人、被告人进行取保候审时,应当要求犯罪嫌疑人、被告人提供保证人或者缴纳保证金。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十七条
人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
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不动产买卖是否适用善意取得?
不动产买卖适用于善意取得,但是此时由于会侵犯到不动产所有权人的财产权益,所以在发生纠纷时,必须要能够拿出实际的证据证明是善意获得的,否则需要将不动产返还给财产所有人。
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损害赔偿
取保候审再犯事属于累犯吗
[律师回复] 解析:
在取保候审阶段再度实施犯罪行为并不符合累犯的认定条件。
首先需要明确的是,累犯这一概念特指那些在承受了一定的刑事处罚之后,其刑事责任执行或赦免完毕后,在法律规定的期限内再次触犯并受到更重刑罚处罚的犯罪分子。
其次,因为这次的犯罪是发生在取保候审期间,而非刑事责任执行或赦免完毕后,因此不能将其视为累犯。
法律依据:
《刑法》第六十五条
被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子,刑罚执行完毕或者赦免以后,在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的,是累犯,应当从重处罚,但是过失犯罪和不满十八周岁的人犯罪的除外。
前款规定的期限,对于被假释的犯罪分子,从假释期满之日起计算。
《刑法》第六十六条
害国家安全犯罪、恐怖活动犯罪、黑社会性质的组织犯罪的犯罪分子,在刑罚执行完毕或者赦免以后,在任何时候再犯上述任一类罪的,都以累犯论处《刑法》第六十九条
判决宣告以前一人犯数罪的,除判处死刑和无期徒刑的以外,应当在总和刑期以下、数刑中最高刑期以上,酌情决定执行的刑期,但是管制最高不能超过三年,拘役最高不能超过一年,有期徒刑总和刑期不满三十五年的,最高不能超过二十年,总和刑期在三十五年以上的,最高不能超过二十五年。
数罪中有判处有期徒刑和拘役的,执行有期徒刑。
数罪中有判处有期徒刑和管制,或者拘役和管制的,有期徒刑、拘役执行完毕后,管制仍须执行。
数罪中有判处附加刑的,附加刑仍须执行,其中附加刑种类相同的,合并执行,种类不同的,分别执行。
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