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一房二卖是善意取得吗
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2024-05-25
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包敬立律师
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专家导读
“一房二卖”中当事人明知而为之属非善意取得。有效合同者有权要求继续履行并移交房产。可撤销或无效合同者一年内可寻求法律途径，撤销契约，要求退款付息，并获不超过已付房款两倍的赔偿。
一、一房二卖是善意取得吗
“一房二卖”行为中，若当事人明知而为之，则构成故意违反诚实信用原则非善意取得的情形。
在此情况下，拥有有效交易合同者有权依法主动向卖方主张继续履行合同，同时要求将相应房产依法依规移交予其所有，以实现合法权利。
对于被认定为可撤销合同以及被判定为无效合同的相关主体而言，自知晓该事实之日起计算，其享有一年的期限来寻求法律途径保护自己的权益。
具体措施包括请求人民法院或者依法设立的公正独立的仲裁机构撤销相关契约，并据此要求卖方将之前所支付的购房款项及其产生的利息悉数退还给买方，同时还需依法承担不超过已经支付的购房款项数额两倍的补偿与赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、一房二卖是民事欺诈吗
“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪，主要从两方面考虑：
一是卖房者主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。
如果行为人主观上为了获取更高利润，并无非法占有他人房款的意图，应当承担民事违约责任；
相反，如果行为人主观上没打算交房，使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务，直接非法占有对方房款，其行为就构成合同诈骗罪。
二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。
作为合同违约的民事纠纷，往往是当事人具有履约能力，产生纠纷后能够全额返还购房款，或主动、积极与购房人协商退还相应房款。
构成合同诈骗罪的“一房二卖”，在表现形式上则是行为人在收取房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。
合同诈骗罪成立的关键涉及主客观两个方面：
一是行为人主观上具有非法占有他人财物的目的；
二是行为人客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的方法，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大。
就“一房二卖”而言，由于行为人在卖房过程中必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实；
因而具有虚构事实、隐瞒真相的行为特征，因此其行为是否成立合同诈骗罪的关键在于行为人“一房二卖”时主观上是否具有非法占有他人财物的目的。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“一房二卖是善意取得吗”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。
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根据我国《物权法》中关于善意取得的规定，如果买房人受让该房屋时主观上是善意的，即购房者不知道卖房人是无处分权人，买房者购买房屋时支付了合理的价款，并且依照法律规定已经办理了房屋登记手续。如上述三项条件同时具备，则买房人构成善意取得，可以取得房屋的所有权。
关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：
(一)在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。
(二)两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
(三)如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
(四)两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。
(五)一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
(六)还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗
第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
(七)如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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(六)还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗
第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
(七)如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
根据我国《物权法》中关于善意取得的规定，如果买房人受让该房屋时主观上是善意的，即购房者不知道卖房人是无处分权人，买房者购买房屋时支付了合理的价款，并且依照法律规定已经办理了房屋登记手续。如上述三项条件同时具备，则买房人构成善意取得，可以取得房屋的所有权。
关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：
(一)在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。
(二)两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
(三)如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
(四)两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。
(五)一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
(六)还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗
第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
(七)如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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不动产善意取得未交付构成善意取得吗？
不动产善意取得未交付是不会构成善意取得的，对于善意取得的前提是当事人已获得房屋的所有权，而且也办理了全部的登记手续，只要当事人是属于善意取得，那么所有权人是不能追回的。
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建设工程纠纷
房屋买卖善意取得具备的条件
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人和无民事行为能力人，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理、重大误解和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，属于可撤销合同或无效合同。
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人和无民事行为能力人，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理、重大误解和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，属于可撤销合同或无效合同。
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
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善意取得质权的条件，质权能不能善意取得
[律师回复]
一、什么是善意取得所谓善意取得，是指财产占有人将其无权处分的财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得该财产的所有权或其他物权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2、以合理的价格转让；
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规足取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条最后一款的规定，质权作为担保物权的一种，质权的善意取得也适用该条规定。
二、质权能不能善意取得，需具备哪些条件
1、无处分权人处分他人财产。这是质权人善意取得的基本前提。
2、质权人接受质物时是善意的。判断质权人是否为善意应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。如果完全由质权人就其出于善意举证，属于加重质权人负担的行为，不利于善意第三人的利益。
3、以合理的对价有偿取得质权。无偿取得质权时，不适用善意取得。在有偿取得质权的情况下，合理的对价也是衡量质权人取得质权时是否善意的标准。在市场经济条件下，质权的取得一般是以支付一定的对价作为条件的，这反映了质权取得的一般规律，违反了这一规律的财产转让就可能引起人们对该项交易是否属于善意的合理怀疑。
4、质押财产已经交付给质权人。占有的转移即交付质押财产是适用善意取得的条件之一。如果双方仅达成合意，而没有发生质押物的占有转移，则不能发生质权善意取得的效果。应当注意的是，如果以不法占有的他人存单质押的，该质押应当属于无效。如以偷、抢、骗、捡的存单出质的，债权人无论在主观上对出质人不法占有存单的状态知悉还是不知，质押行为均为无效行为，债权人不能取得质权。因为这种情况不符合质权的善意取得理论。根据质权的善意取得理论，出质人以合法占有的他人财产出质的，当债权人不知道该财产的真实所有关系，实属善意时，债权人可以在该财产上取得质权，而以不法占有的存单出质，不符合质权的善意取得理论，应认定债权人不能取得质权。
一、什么是善意取得所谓善意取得，是指财产占有人将其无权处分的财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得该财产的所有权或其他物权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2、以合理的价格转让；
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规足取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条最后一款的规定，质权作为担保物权的一种，质权的善意取得也适用该条规定。
二、质权能不能善意取得，需具备哪些条件
1、无处分权人处分他人财产。这是质权人善意取得的基本前提。
2、质权人接受质物时是善意的。判断质权人是否为善意应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。如果完全由质权人就其出于善意举证，属于加重质权人负担的行为，不利于善意第三人的利益。
3、以合理的对价有偿取得质权。无偿取得质权时，不适用善意取得。在有偿取得质权的情况下，合理的对价也是衡量质权人取得质权时是否善意的标准。在市场经济条件下，质权的取得一般是以支付一定的对价作为条件的，这反映了质权取得的一般规律，违反了这一规律的财产转让就可能引起人们对该项交易是否属于善意的合理怀疑。
4、质押财产已经交付给质权人。占有的转移即交付质押财产是适用善意取得的条件之一。如果双方仅达成合意，而没有发生质押物的占有转移，则不能发生质权善意取得的效果。应当注意的是，如果以不法占有的他人存单质押的，该质押应当属于无效。如以偷、抢、骗、捡的存单出质的，债权人无论在主观上对出质人不法占有存单的状态知悉还是不知，质押行为均为无效行为，债权人不能取得质权。因为这种情况不符合质权的善意取得理论。根据质权的善意取得理论，出质人以合法占有的他人财产出质的，当债权人不知道该财产的真实所有关系，实属善意时，债权人可以在该财产上取得质权，而以不法占有的存单出质，不符合质权的善意取得理论，应认定债权人不能取得质权。
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善意取得的房屋，继承人可以卖掉吗
[律师回复] 房屋能适用善意取得吗老王于2000年病逝，留下一处50多平方米的房子，由其儿子（A）和继母共同居住。2001年，A出了车祸，之后便一直住院治疗。在此期间，继母瞒着A，于2002年将房子以7万元的价格卖给了李某。不久，李某在交付了全部房款后装修入住。卖房的事情很快让A知道了，A对其继母偷着卖房很不满。2004年，A把继母告上法庭。A认为，李某买房的价格远低于当时的市场价，属于恶意占有；其继母未经其同意，无权擅自处理双方的房产。A要求确认房屋买卖协议无效，并要求李某腾房。审理认为，该诉争房为A继母与其父亲的共同财产。A继母拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为A父亲的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在A父亲去世后并未作处理，因此，A和其继母对该遗产形成共有关系。未经其他继承人同意卖房有效吗A继母只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第51条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。A作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。认为，李某购买该房不是善意取得。李某明知该房的产权证上的所有人并不是A继母，而A继母作为遗产继承人是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，李某也没有证据证明其曾要求过A的继母明示是否还有其他法定继承人。因此，认定，李某买房不是善意取得，双方所签的房屋买卖协议应为无效协议。今年4月19日，记者从市获悉，判决A继母返还其收取的房款给李某，李某腾房。就此案，市一位法官说，如果买房者是善意取得，即房屋产权人和卖房人是一人，买房者尽到了必要的注意义务，则发生纠纷时，买房者可不必腾房。法官提醒广大购房者，如果购买涉及一方过世的遗产类房产，一定要弄清其中是否存在继承问题，卖房者是否拥有房产的全部产权，以免遭诉讼之累。
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有质权的善意取得吗，动产质权善意取得的要件？
[律师回复] 权利质权是可以善意取得的。所谓动产质权的善意取得，就是说出质人以自己没有权利处分的
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
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善意取得是原始取得吗？
原始取得的特征之一就是是基于法律规定，而不是原所有者的意愿。善意取得就是基于法律规定而取得的，并不是以原权力者意愿而得，所以属于原始取得。所以善意取得是原始取得。
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债权债务
善意取得，质权能不能善意取得，需具备哪些条件
[律师回复]
一、什么是善意取得所谓善意取得，是指财产占有人将其无权处分的财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得该财产的所有权或其他物权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2、以合理的价格转让；
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规足取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条最后一款的规定，质权作为担保物权的一种，质权的善意取得也适用该条规定。
二、质权能不能善意取得，需具备哪些条件
1、无处分权人处分他人财产。这是质权人善意取得的基本前提。
2、质权人接受质物时是善意的。判断质权人是否为善意应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。如果完全由质权人就其出于善意举证，属于加重质权人负担的行为，不利于善意第三人的利益。
3、以合理的对价有偿取得质权。无偿取得质权时，不适用善意取得。在有偿取得质权的情况下，合理的对价也是衡量质权人取得质权时是否善意的标准。在市场经济条件下，质权的取得一般是以支付一定的对价作为条件的，这反映了质权取得的一般规律，违反了这一规律的财产转让就可能引起人们对该项交易是否属于善意的合理怀疑。
4、质押财产已经交付给质权人。占有的转移即交付质押财产是适用善意取得的条件之一。如果双方仅达成合意，而没有发生质押物的占有转移，则不能发生质权善意取得的效果。应当注意的是，如果以不法占有的他人存单质押的，该质押应当属于无效。如以偷、抢、骗、捡的存单出质的，债权人无论在主观上对出质人不法占有存单的状态知悉还是不知，质押行为均为无效行为，债权人不能取得质权。因为这种情况不符合质权的善意取得理论。根据质权的善意取得理论，出质人以合法占有的他人财产出质的，当债权人不知道该财产的真实所有关系，实属善意时，债权人可以在该财产上取得质权，而以不法占有的存单出质，不符合质权的善意取得理论，应认定债权人不能取得质权。
一、什么是善意取得所谓善意取得，是指财产占有人将其无权处分的财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得该财产的所有权或其他物权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2、以合理的价格转让；
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规足取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条最后一款的规定，质权作为担保物权的一种，质权的善意取得也适用该条规定。
二、质权能不能善意取得，需具备哪些条件
1、无处分权人处分他人财产。这是质权人善意取得的基本前提。
2、质权人接受质物时是善意的。判断质权人是否为善意应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。如果完全由质权人就其出于善意举证，属于加重质权人负担的行为，不利于善意第三人的利益。
3、以合理的对价有偿取得质权。无偿取得质权时，不适用善意取得。在有偿取得质权的情况下，合理的对价也是衡量质权人取得质权时是否善意的标准。在市场经济条件下，质权的取得一般是以支付一定的对价作为条件的，这反映了质权取得的一般规律，违反了这一规律的财产转让就可能引起人们对该项交易是否属于善意的合理怀疑。
4、质押财产已经交付给质权人。占有的转移即交付质押财产是适用善意取得的条件之一。如果双方仅达成合意，而没有发生质押物的占有转移，则不能发生质权善意取得的效果。应当注意的是，如果以不法占有的他人存单质押的，该质押应当属于无效。如以偷、抢、骗、捡的存单出质的，债权人无论在主观上对出质人不法占有存单的状态知悉还是不知，质押行为均为无效行为，债权人不能取得质权。因为这种情况不符合质权的善意取得理论。根据质权的善意取得理论，出质人以合法占有的他人财产出质的，当债权人不知道该财产的真实所有关系，实属善意时，债权人可以在该财产上取得质权，而以不法占有的存单出质，不符合质权的善意取得理论，应认定债权人不能取得质权。
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有质权的善意取得的动产质权善意取得的要件？
[律师回复] 权利质权是可以善意取得的。所谓动产质权的善意取得，就是说出质人以自己没有权利处分的
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
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你好律师，我的叔叔最近遇到不动产抵押权善意取得，想问一下这个不动产抵押权善意取得后可以拍卖么？
[律师回复]
1、这里说的是不动产公示公信制度。不动产物权以登记为公示，善意第三人有权相信不动产登记人为实际产权人，但必须经过抵押登记，抵押权方才生效。
2、这里说的是动产公示公信制度。由于动产无需登记证明权属，故物在谁手，善意第三人可以以此认定物为其所有。因此，可以设立抵押权。但是，动产物权适用登记对抗制度，故在无抵押登记的情况下，不能对抗物的所有人。
以上回答，希望可以帮助到你。
1、这里说的是不动产公示公信制度。不动产物权以登记为公示，善意第三人有权相信不动产登记人为实际产权人，但必须经过抵押登记，抵押权方才生效。
2、这里说的是动产公示公信制度。由于动产无需登记证明权属，故物在谁手，善意第三人可以以此认定物为其所有。因此，可以设立抵押权。但是，动产物权适用登记对抗制度，故在无抵押登记的情况下，不能对抗物的所有人。
以上回答，希望可以帮助到你。
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善意取得的法律要件适用善意取得制度的例外情形?
[律师回复]
一、善意取得的法律要件无处分权人将动产有偿转让给善意受让人的，应符合如下条件，受让人即时取得该动产的所有权：
1、处分人将该动产移交受让人占有的;
2、受让人支付了一定的代价;
3、处分的标的物是法律允许流转的财产;
4、交易合法有效。受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失的，为善意。受让人是否为善意，以取得动产占有时的状况来确定。
二、适用善意取得制度的例外情形下列情形不适用善意取得：
1、无偿的转让行为;
2、转让人和受让人采用占有改定方式的，由转让人继续占有动产的;
3、以转移物的请求权代替交付的。
一、善意取得的法律要件无处分权人将动产有偿转让给善意受让人的，应符合如下条件，受让人即时取得该动产的所有权：
1、处分人将该动产移交受让人占有的;
2、受让人支付了一定的代价;
3、处分的标的物是法律允许流转的财产;
4、交易合法有效。受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失的，为善意。受让人是否为善意，以取得动产占有时的状况来确定。
二、适用善意取得制度的例外情形下列情形不适用善意取得：
1、无偿的转让行为;
2、转让人和受让人采用占有改定方式的，由转让人继续占有动产的;
3、以转移物的请求权代替交付的。
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善意取得是否原始取得？
善意取得是原始取得。在我国的物权变动的法律法规的规定中，善意取得是一种原始取得，善意取得制度的存在，是为了保护善意第三人的利益。所有权人可以要求无权处分人予以赔偿，善意取得必须以合理的价格进行转让。
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知识产权
有质权的善意取得吗？动产质权善意取得要注意什么？
[律师回复] 权利质权是可以善意取得的。所谓动产质权的善意取得，就是说出质人以自己没有权利处分的
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
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卖房子的善意取得的房产继承人有效吗
[律师回复] 房屋能适用善意取得吗老王于2000年病逝，留下一处50多平方米的房子，由其儿子（A）和继母共同居住。2001年，A出了车祸，之后便一直住院治疗。在此期间，继母瞒着A，于2002年将房子以7万元的价格卖给了李某。不久，李某在交付了全部房款后装修入住。卖房的事情很快让A知道了，A对其继母偷着卖房很不满。2004年，A把继母告上法庭。A认为，李某买房的价格远低于当时的市场价，属于恶意占有；其继母未经其同意，无权擅自处理双方的房产。A要求确认房屋买卖协议无效，并要求李某腾房。审理认为，该诉争房为A继母与其父亲的共同财产。A继母拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为A父亲的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在A父亲去世后并未作处理，因此，A和其继母对该遗产形成共有关系。未经其他继承人同意卖房有效吗A继母只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第51条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。A作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。认为，李某购买该房不是善意取得。李某明知该房的产权证上的所有人并不是A继母，而A继母作为遗产继承人是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，李某也没有证据证明其曾要求过A的继母明示是否还有其他法定继承人。因此，认定，李某买房不是善意取得，双方所签的房屋买卖协议应为无效协议。今年4月19日，记者从市获悉，判决A继母返还其收取的房款给李某，李某腾房。就此案，市一位法官说，如果买房者是善意取得，即房屋产权人和卖房人是一人，买房者尽到了必要的注意义务，则发生纠纷时，买房者可不必腾房。法官提醒广大购房者，如果购买涉及一方过世的遗产类房产，一定要弄清其中是否存在继承问题，卖房者是否拥有房产的全部产权，以免遭诉讼之累。
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善意取得与继受取得分别是什么
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 善意取得又称为即时取得，无权处分人将其财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度继受取得，又称“传来取得”“原始取得”的对称通过一定法律行为从原所有人那里受让所有权的所有权取得方式主要包括买卖、互易、赠与、继承、遗赠、消费借贷等在继受取得中，所有权移转时间因标的物的性质不同而有所不同：不动产所有权从登记时起移转，动产所有权从交付或移转占有时移转土地使用权等他物权和知识产权也可以通过继受取得方式取得善意取得应该符合的条件：
(一)出让人无权处分;
(二)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;第三人必须是善意的善意一词是拉丁文boafides来的，亦称不知情，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人
(三)以合理的价格转让;
(四)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人善意取得应当具备下列成立条件：
1.标的物须为动产或者不动产
2.让与人对处分的动产或不动产无处分权
3.受让人受让财产时须为善意
4.受让人须支付合理的价格
5.转让的动产或不动产已经交付或者登记所以说，善意取得不是继受取得，继受取得是指权利从原权利人处继受而来，其对应的是“原始取得”其分类标准是权利是原始的还是从别人那里转过来的“二手”权利
(一)出让人无权处分;
(二)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;第三人必须是善意的善意一词是拉丁文boafides来的，亦称不知情，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人
(三)以合理的价格转让;
(四)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人善意取得应当具备下列成立条件：
1.标的物须为动产或者不动产
2.让与人对处分的动产或不动产无处分权
3.受让人受让财产时须为善意
4.受让人须支付合理的价格
5.转让的动产或不动产已经交付或者登记所以说，善意取得不是继受取得，继受取得是指权利从原权利人处继受而来，其对应的是“原始取得”其分类标准是权利是原始的还是从别人那里转过来的“二手”权利
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有质权的善意取得吗，动产质权善意取得的要素有哪些
[律师回复] 权利质权是可以善意取得的。所谓动产质权的善意取得，就是说出质人以自己没有权利处分的
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
第
四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
第三人财产来设定的质权，这时质权人就处于善意取得占有质物。对此，我国关于《担保法》的司法解释中规定了，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无权处分的质权人行使质权后，因此而给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
动产质权善意取得的确立，必然导致对质物的原所有人的权益保护的相对削弱，善意取得动产的质权人则由此取得了担保物权。所以在司法实践中，动产质权的善意取得应当符合一定的要件：
第
一，出质人的主体资格要有限制，即出质人必须是无权处分人。
第
二，质权人必须是出于善意的已经占有了质物。第
三，动产质权善意取得的质物必须是法律允许流动的动产。在这里需要注意的是，在实践中善意取得标的物限于动产，但法律也规定了几类不适用善意取得的动产，如航空器、船舶、货币等。
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四，出质人把该动产交由债权人占有必须是以设定担保为目的。
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买卖不破租赁是善意取得吗
当前的社会中，在就业、出行、购物等各种情形时，都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题，所以我们应该多学习了解一些法律知识，这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对买卖不破租赁是善意取得吗进行了解答，希望能解答您的问题。
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房产纠纷
房产证善意取得后卖房，继承人可以不去吗
[律师回复] 房屋能适用善意取得吗老王于2000年病逝，留下一处50多平方米的房子，由其儿子（A）和继母共同居住。2001年，A出了车祸，之后便一直住院治疗。在此期间，继母瞒着A，于2002年将房子以7万元的价格卖给了李某。不久，李某在交付了全部房款后装修入住。卖房的事情很快让A知道了，A对其继母偷着卖房很不满。2004年，A把继母告上法庭。A认为，李某买房的价格远低于当时的市场价，属于恶意占有；其继母未经其同意，无权擅自处理双方的房产。A要求确认房屋买卖协议无效，并要求李某腾房。审理认为，该诉争房为A继母与其父亲的共同财产。A继母拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为A父亲的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在A父亲去世后并未作处理，因此，A和其继母对该遗产形成共有关系。未经其他继承人同意卖房有效吗A继母只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第51条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。A作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。认为，李某购买该房不是善意取得。李某明知该房的产权证上的所有人并不是A继母，而A继母作为遗产继承人是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，李某也没有证据证明其曾要求过A的继母明示是否还有其他法定继承人。因此，认定，李某买房不是善意取得，双方所签的房屋买卖协议应为无效协议。今年4月19日，记者从市获悉，判决A继母返还其收取的房款给李某，李某腾房。就此案，市一位法官说，如果买房者是善意取得，即房屋产权人和卖房人是一人，买房者尽到了必要的注意义务，则发生纠纷时，买房者可不必腾房。法官提醒广大购房者，如果购买涉及一方过世的遗产类房产，一定要弄清其中是否存在继承问题，卖房者是否拥有房产的全部产权，以免遭诉讼之累。
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善意取得法律要件适用善意取得制度的例外情形有那些
[律师回复]
一、善意取得的法律要件无处分权人将动产有偿转让给善意受让人的，应符合如下条件，受让人即时取得该动产的所有权：
1、处分人将该动产移交受让人占有的;
2、受让人支付了一定的代价;
3、处分的标的物是法律允许流转的财产;
4、交易合法有效。受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失的，为善意。受让人是否为善意，以取得动产占有时的状况来确定。
二、适用善意取得制度的例外情形下列情形不适用善意取得：
1、无偿的转让行为;
2、转让人和受让人采用占有改定方式的，由转让人继续占有动产的;
3、以转移物的请求权代替交付的。
一、善意取得的法律要件无处分权人将动产有偿转让给善意受让人的，应符合如下条件，受让人即时取得该动产的所有权：
1、处分人将该动产移交受让人占有的;
2、受让人支付了一定的代价;
3、处分的标的物是法律允许流转的财产;
4、交易合法有效。受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失的，为善意。受让人是否为善意，以取得动产占有时的状况来确定。
二、适用善意取得制度的例外情形下列情形不适用善意取得：
1、无偿的转让行为;
2、转让人和受让人采用占有改定方式的，由转让人继续占有动产的;
3、以转移物的请求权代替交付的。
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股权可以善意取得吗
[律师回复] 您好，针对您的股权可以善意取得吗问题解答如下, 股权是一种权利，采取登记公示主义，股权是需要登记的。如果要转让股权的，需要权利人与受让人签订转让协议，到工商局办理转让登记。那么，股权是否善意取得，在我国《公司法》中，仍未建立股权善意取得制度，遇有此类纠纷之时，可参照《票据法》的有关规定以及善意取得的民法原则，合理裁处。满足善意取得条件的，股权可以善意取得，该构成要件包括：
1、登记的股权人没有处分权即在工商行政管理部门登记的股权人不是真实的股权人。
2、无处分权人转让股权的，例如夫妻以共同财产向公司出资取得股权登记在夫妻一方名下，该方擅自转让该股权、《公司法解释三》第26条规定，名义股东处分股权的情形或者《公司法解释三》第28条规定：股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分的情形。
3、受让人善意且无重大过失。符合以上要件的方可善意取得股权。
1、登记的股权人没有处分权即在工商行政管理部门登记的股权人不是真实的股权人。
2、无处分权人转让股权的，例如夫妻以共同财产向公司出资取得股权登记在夫妻一方名下，该方擅自转让该股权、《公司法解释三》第26条规定，名义股东处分股权的情形或者《公司法解释三》第28条规定：股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分的情形。
3、受让人善意且无重大过失。符合以上要件的方可善意取得股权。
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留置权能善意取得么
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 债权人占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利的，仍可以依法取得留置权。留置权具有对抗其他物权的效力，对留置物享有其他担保物权的权利人，不得以其权利对抗善意的留置权人。但法律另有规定的除外。
总之，从上述的分析可知，留置权的善意取得应当具有以下几个条件：
1、债权已届清偿期;
2、债权人占有债务人交付的动产;
3、债务人对交付的动产没有所有权或者处分权;
4、债权人不知其占有的动产不属于债务人所有。
总之，从上述的分析可知，留置权的善意取得应当具有以下几个条件：
1、债权已届清偿期;
2、债权人占有债务人交付的动产;
3、债务人对交付的动产没有所有权或者处分权;
4、债权人不知其占有的动产不属于债务人所有。
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