普通标准住宅是否可以与非普通标准住宅合并计算

[律师回复] 根据《土地增值税暂行条例》的规定，普通标准住宅的增值率未超过20%，可享受免税待遇。在实务中，由于某些地产项目中普通标准住宅是负增值，而非普通标准住宅是正增值，此时企业会提出放弃普通标准住宅的免税待遇，要求将两者合并计算增值额。现天津和安徽出台文件允许合并，而大多数省份不允许合并计算。不同房产类型是否应当强制分开清算这是实务中税企争议另一个焦点。
五、普通标准住宅的认定条件〔2020〕26号将享受税收优惠的普通住宅的条件界定为：建筑容积率在
1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格
1.2倍以下，并授权各省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。
1、面积标准各省根据实际情况出台的单套建筑面积标准有120平方米、140平方米和144平方米。但单套建筑面积是以单栋楼为单位计算的每套平均面积还是每套房屋建筑面积为单位。例如河北省曾出台文件，以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下，而北京则是以每套房屋建筑面积计算。
2、价格标准在各省规定的普通住宅条件中均有价格标准，但是由于很多城市的房产局没有公布同级别土地上住房平均交易价格，导致在土地增值税清算过程中价格标准条件常形同虚设，甚至引发税企争议。例如合肥市房产局曾在2020年公布合肥市望江街地段普通住房可享受税收政策优惠的价格标准3400元，该市某开发商2020年销售该地段房屋，销售均价约4000元。税务局以2020年标准认定该开发产品不属于普通标准住宅，不应享受免税待遇，但企业提出由于合肥市房产局在2020年并未公布价格标准,所以应适用企业从网上自行收集整理的价格标准。该税企税款争议金额达2020万元之多。

[律师回复] 根据《土地增值税暂行条例》的规定，普通标准住宅的增值率未超过20%，可享受免税待遇。在实务中，由于某些地产项目中普通标准住宅是负增值，而非普通标准住宅是正增值，此时企业会提出放弃普通标准住宅的免税待遇，要求将两者合并计算增值额。现天津和安徽出台文件允许合并，而大多数省份不允许合并计算。不同房产类型是否应当强制分开清算这是实务中税企争议另一个焦点。
五、普通标准住宅的认定条件〔2020〕26号将享受税收优惠的普通住宅的条件界定为：建筑容积率在
1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格
1.2倍以下，并授权各省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。
1、面积标准各省根据实际情况出台的单套建筑面积标准有120平方米、140平方米和144平方米。但单套建筑面积是以单栋楼为单位计算的每套平均面积还是每套房屋建筑面积为单位。例如河北省曾出台文件，以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下，而北京则是以每套房屋建筑面积计算。
2、价格标准在各省规定的普通住宅条件中均有价格标准，但是由于很多城市的房产局没有公布同级别土地上住房平均交易价格，导致在土地增值税清算过程中价格标准条件常形同虚设，甚至引发税企争议。例如合肥市房产局曾在2020年公布合肥市望江街地段普通住房可享受税收政策优惠的价格标准3400元，该市某开发商2020年销售该地段房屋，销售均价约4000元。税务局以2020年标准认定该开发产品不属于普通标准住宅，不应享受免税待遇，但企业提出由于合肥市房产局在2020年并未公布价格标准,所以应适用企业从网上自行收集整理的价格标准。该税企税款争议金额达2020万元之多。