维修基金的筹集及解决，开发商代收维修基金期间的挪用及解决

一、维修基金的筹集问题的解决办法随着物业管理的不断深入开展，维修基金筹集难的问题日益突出，如何确保维修基金的有效筹集昵维修基金的建立，涉及到法规制度的合理健全，涉及到房地产行政主管部门、开发商、业主、业主代表组织等。
（一）健全相关法规制度通过立法明确规定，一是房屋和维修基金是同属于一个不可分割的主体；二是由房地产行政主管部门牵头、指导、监督、建立“物业维修基金管理中心”，统一负责收缴、管理、发放使用维修基金；三是开发商建房的同时依法按照“物业维修基金管理中心”指定的银行设立区域专户，预存相当于开发面积所需的全部物业维修基金数额。力求在预售前由开发商全部预缴，预售后再由买受人缴纳，然后由物业维修基金管理中心、开发商、买受人三方确认无误后，(即确认开发商、买受人都已经分别到“物业维修基金管理中心”足额缴齐所开发物业、所购物业应缴的物业维修管理基金后)，“物业维修基金管理中心”再审批返还开发商已售出部分物业等额的预存维修基金；对于开发商还未售出的物业部分，“物业维修基金管理中基金返还开发商，直到开发商把全部物业售罄，并且在相对区域(或单位)内的所有物业买受人也都已经缴清所购物业的等额维修基金为止。这样不但可以确保开发商一旦有部分物业没有售出，就没有人缴纳维修基金的怪现象，而且可以确保所有物业的维修基金全部筹集到位。
（二）与行政手段相结合在开发商办理相关开发许可证时、小业主在办理房产证时，分别进行捆绑限制，以确保“只要有房存在，就要有维修基金存在”的基本原则。
（三）明确二手房交易时维修基金的缴纳问题对于二手房交易时，原小业主“所缴纳的维修基金和拥有的相关物业”，依法视为一个不可分割的主体，在交易时必须一起过户到新的小业主；对于原小业主物业，但还未缴纳维修基金，过户交易时依然由原小业主补充缴纳，如果原小业主和新小业主之间有另行约定的除外。
二、开发商代收维修基金期间的挪用问题及解决办法开发商代收的物业维修基金，虽然按规定是应该及时上缴到房管部门的，但是开发商在实际操作中，往往都是要等待很长一段时间才把这笔资金交上去；如果能在办理房产证之前上缴就不错了，因为他们会在这个时间差内利用维修基金进行投资以获取可观利益。如果物业维修基金能全部及时到账的话，将是一笔巨额资金，单是存在银行里都会产生一笔丰厚的利息，这笔利息应该是广大业主的收益。这笔巨额资金的延迟上缴或被开发商挪用投资的情况一旦发生，那将是对业主权利的极大侵犯。叫停了开发商代收代缴的做法，规定业主可以到政府部门指定的银行设立的维修基金网点，自行办理缴纳手续能够有效地解决上述问题，但是，要做到专项维修基金由开发商代收代缴制度全面寿终正寝，还需尽快出台相关法规制度，否则名不正，言不顺。