买受人是否有查验权

一、买受人对商品房有查验权房屋交付时，买受人有无“验收”的权利，是一个重要问题。《合同法》第157条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验”。官方制定的商品房买卖合同示范文本也都有买受人验收的内容，如原建设部《商品房买卖合同(示范文本)》第11条“双方进行验收交接”;深圳市《房地产买卖合同示范文本》第11条“买方经验收同意收楼的”。由此看来，似乎买受人有权验收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工验收合格为前提的，买受人验收能否推翻竣工验收合格的法律效力商品房属于特定物买卖，不可能像工业品那样挑选替换，如果承认买受人的验收权，在买受人验收没有通过的情况下，将如何处理由于我国的房屋建造大多采用手工工艺，表面瑕疵是不可避免的，这都会成为买方验收时拒收的理由。为了防止客户验房后无理拒收，有的开发商采取先办交接手续，再开门验房的办法。但如此价值巨大的财产，不允许买方看一下就要先接收，明显不合情理，这种做法也是不可取的。
二、查验权有什么法律效力现在的问题有两个，一是买受人的“验收”在法律上的效力是什么它与建设工程的竣工验收是一种什么关系二是如果买受人“验收”通不过，如何解决争议我们认为，买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的两件事。竣工验收关系到房屋是否合格、能否交付使用;买受人的“验收”只是核实标的物是否符合合同的约定。前者以法规、规范、工程文件为依据，后者则是以观感印象来衡量。既然不是同一概念，就不应当使用同一个词语来表达。为了与竣工验收相区别，将买受人对商品房的核查称作“查验”比较恰当。买受人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。这时会有两种情况，一是出卖人接受异议，承诺以维修、整改、替换来解决，纠纷自然化解;另一种情况是出卖人不接受异议，或者双方对解决方式不能达成一致，这时买受人可以保留异议，但不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝交付的正当理由。双方只能先完成交付，然后通过诉讼或者仲裁来查明事实、确定责任。