开发商是否必须办理房产证和预售证才能拥有土地证

是的，而且是开发商在办理出预售证之前还要办理出其他的四个证件，统称为“五证齐全”
1，五证：
第一个是《国有土地使用证》（国土局），
第二个是《建设用地规划许可证》（规划局），
第三个是《建设工程规划许可证》（规划局），
第四个是《建设工程施工证》（建设局），
第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。
2，预售证是五证里最后一个办理的证件，是房管局负责审批办理的，你可以直接电话咨询当地房管局的工作人员，如果预售证已经办理出来了，说明该小区的五证是齐全的，可以放心购买的！