购买有抵押的房产应注意些什么

购买有抵押的房产应注意以下两点：
(一)要尽量压缩付首付至过户的时间。
如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
1、卖家要向银行预约还款时间;
2、在约定的时间到银行还贷，银行在还款当天或还款后几日内出《他项权证》;
3、卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;
4、办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，买家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买家首付的风险就会越小，交易会越安全。
买家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户，这种做法使买家完全失去了对首付控制和监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
买家正确的做法是：向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。
(二)尽量将首付直接付到卖家的贷款银行。
为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。
如果卖方不能自行还贷，买方也不愿意用首付还贷时怎么办?在这种情况下买卖房屋，应当取得抵押权人的同意，但通常抵押权人是不会同意的。而且，抵押没有注销，房地产交易中心也不会办理过户交易手续。