你好，我朋友想买一套商品房，现在要写一份商品房买卖法律意见书，请问这个意见书的格式是怎样的，谢谢

你好，这是我为你提供的一份商品房买卖法律意见书
被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，
所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者

注意：
  
第
一、
房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，
还应标明阳台的大小、
空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确，
则房屋平面图根本起不到准确指示的作
用，对开发商来说也没有明确的约束。
  
第
二、
无论是房屋平面图，
还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备
标准，
都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，
而不应该使用概念化的词语。
像


高级

名牌

精装修

这类词语就不应该在附件中出现，
而应明确，

高级

具体是什么标准、

名牌

到底是什么牌子、

精装修

要达到什么装修效果。
  
第
三、
根据民事法律的＂意思自治＂原则，
商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，
与开发商进行协商，
行使合同的修改和补充权，
在主合同之外，
签定补充协议，
以明确一些
模糊概念，修正主合同中的不合理条款以及尚需确定的主合同未约定事项。

四、购房方税费承担

  
房价款

每平方米售价×面积

税费


在交易过程中

契税

买方缴纳房价款的
3%
；
建筑面积在
120
平方米以下
的普通住宅减半交，即交
1.5%
。

买卖手续费

120
平方米
(
含
)
以下的每套房屋买卖交易的手续费
为
1000
元；
120-5000
平方米
(
含
)
的每套房屋交易
手续费为
3000
元；
5001
平方米以上的每套手续费
为
10000
元。

印花税

买卖双方各缴纳房价款的
0.05%
。

公共维修基金

购房款的
2%
。

在申办产权证
过程中

登记费

每建筑平方米
0.3
元。

房屋所有权工本
费

每证收费
4
元。

印花税

每件
5
元。

物业费

按《北京市物业管理收费标准》统一收取。


五、验收房屋

收房纠纷的原因纷繁复杂，
其中缺乏规范的收房标准及依据、
相关法律不健全是重要原
因，但也不乏来自开发商方面的原因。收房的隐患往往是在签约时埋下的。

收房纠纷的主要事由有：
（
1
）延期交房；
（
2
）房屋质量问题；
（
3
）基础设施、公共配套
建筑正常运行的承诺不能兑现；
（
4
）承诺的规划与事实不一致。

●验收材料很重要

过去，关于收房日的认定，
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
第十一条明确规定，
对房屋的转移占有，
视为房屋的交付使用。
所以交钥
匙就算交付使用。
一般合同应约定，
开发商在交房时
,
应

出示
《建筑工程竣工验收备案表》
、
《实测面积数据》
、
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，没有出示以上四个文
件或者只出示了复印件的，
购房者有权拒绝收房。
因为不动产房屋买卖双方应办理相应的单
证交接手续，
不能以交付房屋钥匙为生效要件。
所以，
应以开发商向购房者出示有关文件原
件之日作为实际

收房日。合同约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约
期，购房者可以依据合同向开发商索赔。
  
六、获得产权

《房屋所有权证》
是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。
取得合法所有权的房屋
所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面
的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到
国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租

赁、赠与、交换、分拆、
继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。

《城市房屋登记管理办法》规定：
“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按
照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证
书”
。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取
得是以房屋产权证的最后登记完成为准，
即拿到了产权证，
购房者才真正成为房屋的所有人。

●开发商办理产权证的约定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》第十八
条由于出卖人的原因，
买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，
除当事人有特殊约
定外，出卖人应当承担违约责任：

  
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

  
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

  
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

    
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，
可以按照已付购房款总额，
参照中国人
民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    
第十九条

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定
的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，
由于出卖人的原因，
导致买受人无法办理房
屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

购房合同应约定由开发商负责办理产权过户手续并明确办理期限及违约责任。

七、维权退房

    
我们常说的退房在法律上应当包含三种情况：
合同被宣布无效、
合同被撤销和合同被解
除。
导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；
导致合同可撤销的情况是合同
签订过程当中存在欺诈、
显示公平、
重大误解等情况；
合同被解除的情况是出现约定可以解
除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。

●约定单方退房条件

（
1
）延迟交房三个月以上。

（
2
）开发商证照不全、虚假。这种情况合同自始无效。

（
3
）无法获得贷款。

（
4
）开发商的原因导致无法办理产权证。

（
5
）房屋面积实际误差超过
3%
。

（
6
）开发商不能出示《竣工备案表》
，或者房屋质量不合格。

（
7
）签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押等。
  
八、综述

委托方在买房合

同签订前应认真审查及核实开发商资质，相应物业的规划、审批及备
案等原始材料并将其复印件作为买房合同的附件；
应与开发商、
承租方就相关物业租赁承继
事项明确约定各自权利、
义务，
在此基础上审查并补充购房合同，尽量全面、
细致的维护己
方合同利益，避免纠纷的产生。