我和老公最近看中一处回迁房好像没有房产证想问一下无证回迁房买卖合同有效吗购买回迁房需要注意什么

回迁房又名安置房，近年来关于回迁房买卖的现象非常突出，但买卖没有房产证的回迁房所签订的合同是否有效，律师将进行详细论述。
目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。
对于已经住满五年的经济适用房，可以依照市场价格进行出售，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳；对于尚未住满五年的经济适用房，不允许按市场价格出售，确需出售此类经济适用房的，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
很多回迁合同上关于回迁房屋性质的界定是这样的：按经济适用住房产权管理。但回迁房的上市出售不需要五年的回购期，回迁房可以办理房产证，允许上市出售，只是在出售前买主需缴纳房屋总价3%的土地出让金即可。对还没有取得房产证的回迁房进行买卖的合同是否有效，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）的规定：“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。而且出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
综上，律师认为：买卖尚未取得产权证的回迁房合同是有效的，当事人主张无效的，不予支持。当事人因主张合同无效而拒绝履行交房或交付购房款义务的，该行为是违约行为，应当承担违约责任。
律师温馨提示：购买尚未取得产权证书的回迁房风险较大，房主在取得产权证书后因房价上涨而再次出售过户的情况时有发生，原来的购买人此时只能向房主主张违约责任进行救济。为规避此项风险，双方当事人可以在房屋买卖合同中约定先交一部分房款，待取得房屋产权证书过户以后再交付剩余房款。但购买回迁房风险依然存在，建议出卖人与买受人待房屋产权证书下来以后，签订正式合同进行履行，以免得不偿失。以上是对无证回迁房买卖合同有效吗问题的解答

对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
(一)一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
(二)严防“一房多卖”的发生
回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
(三)买方不要一次性付全款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
(四)要求卖方的配偶签名
实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其
一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其
二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。