二手房过户时买家需要注意什么

解析：
关于房屋所有权归属问题，务必明确房屋的所有者是谁以及其所占份额比例究竟如何。
如有继承人共同拥有某套房子、家庭成员或是夫妻两人作为共有人等不同情形，购买该房屋时需与全数按份共有人签署购房协议，请切勿仅与其中的一部分共有人商议并私自签订相关协议，否则此种协议很有可能因未经全体共有人同意而被判定为无效。
此外，对于土地使用性质及年限问题，也需要格外关注。
一些二手房买卖过程中，买入方常常疏于核查土地的使用性质以及是否已经支付相应的土地使用权出让金。
前者可能涉及到土地无偿使用，政府可以随时没收，后者则意味着购买者可以获得较为全面的房屋权益。
特别值得警惕的是，一些房屋的土地使用权仅仅只有四十年时间，然而卖方往往已经使用了十多年之久，如果购买者仍按照同等地段土地使用权限为七十年的商品房价格进行评估，显然将损失大量经济利益。
另外，在进行二手房交易时，了解房屋的出租状况也是非常必要的步骤。
买卖房屋的同时必须要考虑到房屋是否正在被他人租赁，如果对方没有告知租赁事实，那么购买者极有可能买到无法立即入住或者正常使用的房子。
这个问题在实际操作中往往被广大购买者及房地产经纪公司所忽略，结果引发了诸多纠纷。
根据国际通行的法律规定，即使双方成功完成了房产交易，新业主的购置行为也不能破坏原有租赁合同的效力，简而言之，就是“买卖不破租赁”原则，这个问题在现实生活中有不少买家和卖家都曾利用它促成交易。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百一十一条
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。