买房定金如何退

解析：
详细阐述如下，以下几种情形有可能致使所交付之订金无法予以归还：
给付订金方未能遵循其应负的合约责任与义务；
开发商在认购意向书指定的期限之内，将所售房屋转售予第三方；
开发商尚未获得合法有效的商品房销售许可证明文件；
双方在协商正式合同条款时，未能达成共识，且此问题并非源于认购意向书的相关内容；
认购意向书中对于价格、面积以及户型等关键性条款并未做出明确规定或者表述模糊不清。
然而，以下几种情况则有可能使得所交付之订金得以退还：
收取订金的开发商出现违约行为；
开发商存在夸大宣传或者故意隐瞒重要信息的行为；
开发商并未持有预售许可证等合法有效的销售证件；
购房者由于受到政策调控等不可抗力因素影响而无法履行合同。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。