只有购房合同不能分割具体是什么意思

解析：
不动产之上的物权设立、变动、让渡以及消亡，须依照法律规定进行登记后方能产生法律效力；
如若未经相应的登记手续，则不具备法律效力，
然而，法律另作特别规定的情况除外。
因此，仅有书面形式的房屋买卖协议而未针对房屋产权事项进行正式的转移登记，那么该房屋的产权并未发生实质性的转移，也就无法进行分割处理。
法律依据：
《民法典》第二百零八条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。