商品房预售环节下,关键流程包括以下五个方面:首先,开发商需向房地产所在地的房地产管理局提交必要的法律文件及资料,以申请办理预售许可证。在房地产管理局收到申请之后,应在十个工作日内进行审批并发放预售许可证或对申请做出不予批准的决定并通知申请人。其次,开发商在取得预售许可证之后,即可开始进行预售广告宣传活动,同时与有意购买商品房的消费者签署商品房预售合同。在实际操作过程中,开发商往往会在正式签订预售合同时,要求购房者先行签署商品房认购书。最后,预售合同签订完毕后,预售方有义务将预售合同送至县级以上的房地产管理局以及土地行政管理部门办理登记备案手续。根据《中华人民共和国民法典》以及《房屋登记办法》的相关规定,双方当事人也可自行约定办理预告登记事宜。