上海二套房认定标准

（一）上海地区对于房屋登记中的二套房相关定义与衡量标准如下：
1.拥有贷款购房历史并已在房屋注册系统中有明确记载，如果在此基础上再度进行购房则被计入为第二套住宅；
2.拥有贷款购房历史且已将该套住房出售，尽管现有房屋注册系统内未能查询到这部分信息，但通过银行征信系统仍可检索到购房记录者，无论其是否再次购房仍然判定为二套住宅；
3.若为全额付款方式购得一套住房并已售出，虽然当下房屋注册系统内无法查询到相关记录，但是若再度选择采用贷款购房的手段，将会被视为第二套住宅；
4.如果全部使用自有资金全款购得一套住房并已在房屋注册系统中有明确记载，那么倘若再次选择贷款购房，将被视作第二套住宅；
5.如果购房者并不具有访问或调阅房屋注册系统的权限和能力，而且经过银行详细调查核实后发现该购房者已经拥有了一套住房，即便其未进行过贷款购房，此种情况之下的再次购房仍然会被计算为第二套住宅。
（二）在上海地区，各大银行对于二套房的认定标准不尽相同：
1.以未成年子女名字购置的房屋，倘若其父母名下已有房产，那么此类情况亦会被计列为第二套房；
2.未成年时期便已持有房地产等资产，待成年后再次选择购房时，也会被归类为第二套住宅；
3.包括全款在内，若个人名下拥有不止一处住房，而在未来选择贷款购房，则会被视为是第二套房；
4.同样地，若个人名下曾经有贷款购房记录，且在相关债务关系得到完全解除或者抵押物完全解封后，再次尝试贷款购房，将继续视为第二套房；
5.虽然是首次购房，但是若该购房者在再次进行购房时，选择的信贷产品仍然属于贷款类，那么这种情形下的购房行为也会被算作第二套房；
6.若夫妇双方在婚姻存续期间中的任何时候都曾经贷款购房，且在离婚之后其中的某一方单独申请贷款购房，此时的购房行为将会被判定为第二套房；
7.另外，假如在婚前的某个阶段，某一方曾经进行过贷款购房，然而在后期的婚姻生活中又以另一方的名义尝试申请购房贷款，不过在民政部门办理结婚手续时，双方的户籍并未落在同一省市，同样会被纳入定义的范畴。
（三）上海地区对于改善型住房的认定标准主要遵循以下原则：无论是哪家银行，只要家庭成员的平均居住面积低于33.4平米这个数字，那么当他们选择购入第二套住房时，将不会被判定为第二套住房，反之，若人均面积超出这个数字，那么再次购房时就会被视作第二套住房。

解析：
（一）关于上海地区房屋登记的二套住房确定标准具体而言如下:
首先，若购房者先前曾通过贷款方式购得一套房产且其相关信息已在房屋登录系统中得到登记，那么在此情况下，倘若再次进行房产购置，则将被视为购买二套住房;
其次，对于曾经通过贷款购置一套房产并已售出的购房者来说，尽管其所购房产已无法在房屋登记系统中查询到，但前提是在银行征信系统中仍能找到贷款纪录，这也将导致该购房者被划归为二套住房购买群体;接下来探讨的情况为，如果购房者曾以全额付款方式购买过一套住宅，并已出售完毕，尽管其在房屋登记系统内无法查询到该房产信息，但是若他们计划再次通过贷款手段实现居住需求，那就需要将其归类于二套住房购买人群;而后是对于只拥有一套全额付款的房产，其信息已经在房屋登记系统中得到登录的购房者，倘若他们在此时选择通过贷款购买新住房，也需要将其识别为二套住房购买者;
另外，对于那些无法直接通过房屋登记系统进行查询的购房者，在经过银行严格审查核实的基础上发现这些购房者早已拥有一套房产，同样需要将其归入二套住房购买者行列。
（二）在上海地区，各大银行认定二套住房的标准分别为:
首先，若购房者在父母名下已拥有房产，之后他们试图通过未成年子女名义进行房产购买，依然需要按照二套住房处理;次之，对于在年幼时期就已经在自己名字下拥有房产的购房者来说，即便他们在成年后希望再次购置房产，也必须按照二套住房处理;随后提到的是，对于那些已经在名下拥有一套全额付款的房产，并且还打算通过贷款手段实现新的居住需求的购房者，此类情况也应归属为二套住房范畴之内;紧随其后的情况则是，对于那些自己名下的房产是由贷款购买的，即使在所有款项偿清并已经卖出的情况下，但由于在贷款历史记录仍然存在，因此也必须按照二套住房处理;
然后是首次购房行为的购房者，如果他们在再次购房过程中再次采用这种购房方法，这个时候也应该被认定为二套住房行为;
最后，如果某对夫妻在结婚之前其中的一方曾因贷款购房而引发贷款记录，那在往后的婚姻生活中，当他们还想要申请贷款购房的话，此时也只能算作二套住房购房行为。
（三）关于上海地区改善型住房的认定标准，主要关注的是家庭人均居住面积是否低于规定的33.4平方米。假设购房者的家庭人均居住面积达到了此一标准，那么这意味着他们在进行第二次购房时，可以脱颖而出成为改善型住房购买者，而不必被归入二套住房范围，但反之，如果人均购房面积超过了33.4平方米，那么在此情况下，再次开始购房就只能视为二套住房购买行为。
法律依据：
《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。