是这样的,根据《合同法》的相关规定,违约金超过实际损失的30%,违约方可要求调低。如此,关键点就只有一个:实际损失怎么确定。其实这是审判实践中一个非常棘手的问题,因为很多情形下,实际损失无法确定。如你所言,租期12个月,租金1月1000,租了两个月,承租方决定违约。那么此时出租人的损失是多少?假设出租人曾经有机会把这个房子租给别人可以获得12000元的租金,但因为租给你而你违约了,导致他这个房子在剩下来的十个月租不出去了,那么其实际损失就是1000元。违约金高于实际损失的30%可以调低,是指如果此时合同当中约定的违约金高于1300,那么可以调低。以此类推。