什么情况可以减少物业费

（一）若物业服务有瑕疵，像小区卫生清扫不及时、安保措施不到位等，业主应收集好物业未按合同约定完全履行服务的证据，之后通过与物业协商、向相关部门投诉或向法院起诉等合法途径，请求酌情减免物业费。
（二）对于房屋空置情况，业主需先了解当地政策，若当地支持房屋空置一定时间按比例缴纳物业费，按规定的程序申请。
（三）因开发商原因导致房屋质量问题且未及时维修，在质保期内，业主可积极与物业、开发商协商，争取让开发商承担部分物业费作为补偿。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着物业需按合同履行服务，业主也应按约定缴纳费用，但当物业未完全履行服务等符合上述情形时，业主可依法主张权益。

以下情况业主可申请减物业费：
1.物业服务有瑕疵，像小区卫生打扫不及时、安保不足、设施维修慢等，业主有证据证明物业未依约履职，可让法院酌情减免。

2.房屋空置，部分地区支持空置超一定时间按比例缴费，具体依当地政策。

3.因开发商问题致房屋质量差且未及时修，质保期内，业主可与物业、开发商协商，让开发商承担部分费用。业主维权要合法，可协商、投诉或起诉。

结论：
业主在物业服务有瑕疵、房屋空置、开发商原因致房屋质量问题未及时维修这三种情况下可要求减少物业费。
法律解析：
依据民法典中物业服务合同相关规定，物业应按约定全面履行服务。若存在小区卫生清扫不及时、安保措施不到位等服务瑕疵，业主能提供证据证明物业未完全履约，可请求法院酌情减免物业费。对于房屋空置情况，部分地区支持业主在房屋空置一定时间后按比例缴纳物业费，具体依当地政策而定。若开发商原因致房屋质量问题且未及时维修，在质保期内业主可与物业、开发商协商，让开发商承担部分物业费补偿。不过，业主需通过合法途径主张权益，比如与物业协商、向相关部门投诉或提起诉讼。若遇到物业费相关难题，建议向专业法律人士咨询，以合理合法维护自身权益。

1.业主在特定情形下可要求减少物业费。物业服务有瑕疵，像小区卫生清扫不及时、安保措施不到位、公共设施维修不及时等，只要业主能举证物业未按合同约定完全履行服务，法院会酌情减免物业费。
2.房屋空置也是一个因素。部分地区支持房屋空置一定时间后按比例缴纳物业费，不过各地政策有别，需参考当地规定。
3.因开发商原因致房屋质量问题且未及时维修，在质保期内，业主可与物业、开发商协商，让开发商承担部分物业费补偿。
解决措施与建议：业主主张减少物业费应通过合法途径，可先与物业协商，若协商无果，可向相关部门投诉，还可考虑提起诉讼维护自身权益。