购房定金要如何才能退款

购房定金的退还需根据具体情形判断，不同原因导致合同无法订立或履行时，退款规则存在明确差异。

1.若因开发商过错导致合同无法签订，例如开发商擅自将房屋转售他人，购房者有权要求双倍返还定金。法律明确规定，收受定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。

2.若因不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同未能订立，比如突发自然灾害或政策调整等客观因素，开发商应当全额退还购房者已支付的定金。

3.若因购房者自身原因放弃购房，比如临时改变购房意愿，一般情况下定金不予退还。法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务时，无权请求返还定金。

4.若在认购书约定的签约期限内，双方就购房合同的具体条款协商未达成一致，导致合同未能签订，购房者可要求开发商退还定金。

法律分析：
（1）若因开发商原因导致购房合同无法签订，例如开发商将房屋转售给他人，购房者可要求开发商双倍返还定金。依据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。

（2）若因不可抗力等不可归责于买卖双方的事由，致使购房合同未能订立，开发商应当退还购房者已支付的定金。

（3）若因购房者自身原因不愿继续购房，导致合同无法签订，一般情况下定金不予退还。依据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务时，无权请求返还定金。

（4）若在认购书约定的签约期限内，买卖双方就购房合同的具体条款协商不一致，导致合同未能签订，购房者可要求开发商退还定金。

提醒：
购房定金退款需根据具体情形判断，建议在支付定金前仔细阅读认购书条款，保留相关沟通记录，遇到纠纷时咨询专业人士以明确自身权益。

（一）因开发商原因导致购房合同无法签订的，比如开发商将房屋转售他人，购房者可要求双倍返还定金。

（二）因不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，开发商应当退还定金。

（三）因购房者自身原因不愿购房导致合同无法签订的，定金一般不予退还。

（四）在认购书约定的签约期限内，双方因合同条款协商不一致导致合同未能签订的，购房者可要求退还定金。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

开发商的问题导致无法签订购房合同，比如将房屋卖给其他人，购房者可要求双倍返还定金。法律规定收定金一方不履行责任时，需双倍返还定金。

遇到不可抗力这类双方都无过错的情况，致使合同没能订立，开发商应退还定金。

购房者自身原因不想买房，定金一般不予退还。这是因为交定金一方不履行责任，无权要求返还定金。

在认购书约定的签约期限内，因合同条款协商不成导致合同未签，购房者可要求退还定金。