房屋买卖时定金和违约金该怎么算

法律分析：
（1）定金方面，其数额由当事人约定，但上限是主合同标的额的百分之二十，超出部分无定金效力。若实际交付的定金数额与约定有出入，视为对定金数额约定的变更。当给付定金方违约致合同目的无法实现，无权要回定金；收受定金方违约，则需双倍返还。
（2）违约金方面，当事人可约定具体数额或计算方法。若约定的违约金低于损失，法院或仲裁机构可依请求增加；若过分高于损失，可适当减少。
（3）当合同中既约定违约金又约定定金时，一方违约，对方只能二选一适用。

提醒：
房屋买卖涉及金额大，在约定定金和违约金时要谨慎。不同案情适用规则有差异，建议咨询以进一步分析。

（一）定金方面，在约定定金时，要确保不超过主合同标的额的百分之二十，避免超过部分无效。交付定金时，若实际金额与约定不同，会被视为变更定金数额。若自身是给付定金方，要按约履行债务；若为收受定金方，要保证不违约，否则需双倍返还。
（二）违约金方面，约定违约金时，可明确具体数额或计算方法。若认为约定的违约金与实际损失差距大，可请求法院或仲裁机构调整。
（三）当既约定违约金又约定定金时，违约情况发生后，要根据实际利益选择适用违约金或定金条款。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

1.定金：买卖房屋时，定金数额由双方约定，但不能超主合同标的额20%，超的部分不算定金。实际交付和约定不同，算变更定金数额。付定金方违约，不能要回定金；收定金方违约，要双倍返还。
2.违约金：双方可约定数额或计算方法。若违约金低于损失，可请求法院或仲裁机构增加；过高则可请求适当减少。
3.选择：既约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可选其一适用。

结论：
房屋买卖中定金和违约金计算规则不同，定金有数额限制，违约适用双倍返还或无权请求返还规则；违约金可约定数额或计算方法，可根据损失调整，且定金和违约金只能择一适用。
法律解析：
在房屋买卖里，定金数额由当事人约定，但不能超主合同标的额的百分之二十，超出部分无效。实际交付定金与约定数额不同时，视为变更约定。若给付定金方违约致合同目的无法实现，无权要回定金；收受方违约则需双倍返还。违约金方面，当事人可约定具体数额或计算方法。当约定违约金低于损失时，可请求法院或仲裁机构增加；过分高于损失时，可请求适当减少。若当事人既约定了违约金又约定了定金，一方违约时，对方只能选择适用其中一个条款。如果在房屋买卖中遇到定金或违约金相关的法律问题，欢迎向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。