我家四口人（我48岁、丈夫40多岁、76岁母亲及10岁儿子），该房产是我们唯一住房，为我婚前财产（曾公证丈夫不占份额）。我丈夫炒期货亏损，且有信用贷约100万。此前我父母借给我60万（有借条，父亲已故）。我23年被外企裁员，目前无稳定收入。因丈夫缺钱，我同意将这套婚前房产抵押给温州银行，办理最高额贷款325万（期限10年），我在抵押合同上签了字。但贷款3年来，丈夫仅靠开滴滴维持，未还过任何本息。我的核心诉求有三点：银行放贷时按房价700多万计算，是否存在违规超额放贷？能否向监管部门投诉，争取停息还本或债务重组?能否通过婚内协议等方式将我和母亲手中的钱和丈夫做债务隔离，如何安全传给我儿子

以下是对您三个核心诉求的分析与解答：
- **是否存在违规超额放贷**：温州银行房产抵押贷款抵押率最高至80%。若您的房产评估价值为700多万，按照最高80%的抵押率计算，最高可贷额度可达560万左右，所以贷款325万未超过温州银行规定的最高抵押率，从目前已知信息看，银行不存在违规超额放贷情况。
- **能否向监管部门投诉，争取停息还本或债务重组**：可以向监管部门投诉。国家金融监管总局热线12378主管银行贷款相关纠纷。您可先准备好贷款合同、房产评估报告、收入证明等相关材料，向银行说明家庭经济状况恶化，无稳定收入来源，无力承担现有本息还款压力，申请停息还本或债务重组。若银行拒绝协商，再拨打12378投诉，说明贷款逾期原因、家庭实际困难以及与银行协商的情况，请求监管部门介入协调，促使银行与您协商合理的还款方案。
- **能否通过婚内协议等方式将债务隔离及财产传承**：根据《民法典》第一千零六十五条规定，可签订婚内财产协议，约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有，明确丈夫的债务由其个人承担。但此协议一般不能对抗外部善意债权人，除非债权人知道该约定。关于将财产安全传给儿子，可订立遗嘱，明确房产等个人财产由儿子单独继承，不属于其夫妻共同财产。也可针对存款、理财等金融资产，在开户、投保时直接指定儿子为受益人。

此外，对于您父亲借给您的60万，若有借条等证据，这属于您的个人债务，若您与丈夫无特别约定，一般应由您个人财产偿还。

当时房屋评估估计是多少钱啊

您说一下您电话 打电话和您聊一下具体的问题

你好，我来给你分析一下。

你好现在方便详细沟通吗

您的情况涉及婚前财产保护及债务处理，建议您在抵押房产前明确法律风险与权益保障。方便的话，可以现在电话沟通。q

您好，请问要咨询律师吗？问什么问题