房产纠纷 法律问答
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买卖房屋合同作废后该怎么处理[律师回复] 当房屋买卖合同作废，要从多个方面妥善处理。 在产权处理上，要是已经完成了产权过户登记，就得去办理产权恢复登记。按照《民法典》的说法，因为无效合同拿到的不动产，原来的所有权人是有权利要求恢复到原来状态的。买卖双方要一起到不动产登记机构，带上合同作废证明等材料，申请把产权变回合同签订之前的样子。 财物返还也很关键。卖方得把收的购房款和利息都还给买方，买方则要把房子和附属物品还给卖方。要是房子使用过程中有损耗，双方可以商量给点合理补偿。要是买方在使用期间对房子做了改善，也能要求卖方给相应补偿。 对于违约责任，得看看合同作废是谁的错。要是一方的过错，那过错方就要承担违约责任，赔偿对方的损失，像直接经济损失、本来能得到的利益损失等。要是双方都有错，那就按照各自的过错程度分担责任。 如果合同作废还涉及第三方利益，比如房子有抵押或者被查封的情况，就得先把第三方的权益问题解决好，再进行前面说的这些处理。在整个处理过程中，建议买卖双方签订书面协议，把各项事情和责任承担都写清楚，这样能避免以后产生纠纷。要是遇到复杂情况拿不准，也可以咨询专业律师来帮忙。律图临汾
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买房开发商承诺没兑现要怎么解决[律师回复] 买房遇到开发商承诺不兑现，购房者有不少办法维护自身权益。 从判断承诺是否受法律保护说起。要是开发商的承诺写进了购房合同，这就相当于给承诺上了“保险”。一旦开发商不履行，那就是违反合同约定，要担违约责任。《民法典》里对违约责任有规定，开发商得继续履行承诺、采取补救措施或者赔偿购房者损失。打个比方，合同约定小区绿化得在规定时间完成，没做到的话，购房者能要求接着完成，要是因为绿化延迟完成让购房者有损失，还能要求赔偿。 就算承诺没写进合同，只要是开发商宣传广告里对房屋及相关设施说得具体明确，还对签合同和房价有重要影响，这承诺也能当成合同内容。要是开发商没兑现这类承诺，同样要担责。 在解决办法上，购房者可以先和开发商心平气和地协商，要求他们兑现承诺或者承担责任，说不定友好沟通就能解决问题。要是协商没用，还能找房地产管理部门等相关行政主管部门投诉，让他们帮忙调解。 要是前面这些方法都行不通，购房者就要收集好证据，像购房合同、宣传资料、聊天记录等，然后向法院起诉或者按合同约定申请仲裁。有了这些证据，在法律途径中就能更好地维护自己的合法权益。律图忻州
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住宅预售合同签后怎样撤销解除[律师回复] 1、签了住宅预售合同后，有三种办法能撤销解除合同，分别是协商解除、约定解除和法定解除。 协商解除就是买卖双方商量好，都愿意解除合同，这得签个解除协议，把解除原因、时间还有退款这些事儿写清楚，这样以后就不容易有纠纷。 2、要是合同里约定了能解除的条件，等这条件满足了，一方就能按合同约定来解除合同。比如说合同规定开发商没按时交房，时间超过了一定期限，购房者就可以解除合同，这种情况，购房者就按约定去行使解除的权利。不过要书面通知对方，对方收到通知，合同就解除了。 3、法定解除是根据《中华人民共和国民法典》规定的情况来解除合同。像遇到没法抗拒的原因，合同目的实现不了；或者开发商没按时交房，购房者没按时付钱，催了之后在合理时间里还是没做；还有开发商交的房子质量问题太大，根本没法正常住。法定解除也得通知对方，如果对方不同意，能找法院或者仲裁机构来确定解除合同有没有效。 不管用哪种方式解除合同，都要留好证据，像通知函、聊天记录这些，这样才能保障自己的合法权益。律图朔州
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小产权房一房二卖是否能要求赔偿[律师回复] 小产权房是建在农村集体土地上的房子，没交土地出让金，房产证由乡政府或村政府发，国家房管部门不发。所以小产权房交易不受法律完全保护，但遇到一房二卖，购房者在一定条件下能要求赔偿。 从民事方面讲，要是卖家就同一套小产权房签了好几个买卖合同，而且这些合同都有效，买家都想让卖家交房，最后没拿到房的买家可以要求解除合同，让卖家返还已付的房款和利息，赔偿损失，还能要求卖家承担不超过已付房款一倍的赔偿。就算小产权房交易合同因为违反法律规定被认定无效，但卖家故意一房二卖欺诈买家，买家也能要求卖家承担过错赔偿责任，像返还房款和利息，赔偿因为相信合同有效而遭受的其他损失。 但要注意，因为小产权房交易本身有合法性问题，法院处理这类案件时会综合考虑各种因素，赔偿范围和程度跟合法商品房交易可能不一样。要是遇到小产权房一房二卖想索赔，要赶快收集付款凭证、合同等证据，先和卖家协商，协商不成可以去法院起诉。大同法务
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夫妻二人贷款买房后如何分配[律师回复] 1、夫妻贷款买房后的分配情况得具体问题具体分析。要是房子是夫妻婚后用共同的钱贷款买的，不管房产证上写的是一方名字还是双方名字，一般都算夫妻共同财产。离婚的时候，通常是平均分配，也就是一人一半。要是双方都想要房子，那就可以通过竞价的方式来决定；要是只有一方想要，那就要给另一方相应的补偿；要是双方都不想要，就可以把房子拿去拍卖或者变卖，然后对得到的钱进行分割。 2、要是房子是一方在结婚前就签了购房合同，用自己的钱付了首付，还在银行贷了款，结婚后用夫妻共同的钱还贷款，而且房产证上写的是付首付一方的名字，离婚的时候，这个房子先由双方商量怎么处理。要是商量不拢，法院一般会把房子判给登记的一方，还没还完的贷款就成了登记一方的个人债务。双方结婚后一起还贷款的钱，以及房子相应的增值部分，登记一方要给另一方补偿。补偿的数额要根据婚后一起还贷款的金额、房子增值情况等综合来定。 3、夫妻双方也能通过书面协议来约定房子怎么分配，这种约定对双方都有法律上的约束力。律图晋中
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