房产纠纷 法律问答
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买房合同定金怎么判决[律师回复] 购房定金相关的司法判定，核心依据只有三个要素，分别是定金本身的法律属性，双方实际发生的违约情节，以及事先在合同里明确的书面约定，同时严格贴合现行法律规定作出最终认定。 如果购房合同里已经白纸黑字写明这笔定金属于哪类，比如为了担保签正式合同的立约定金，或是作为合同生效前提的成约定金，又或是约束双方履约的违约定金，法院会优先按照双方的明确约定判定。要是合同里没说清楚这笔定金的性质，常规会直接按照违约定金处理，适用对应的罚则规则。 按照民法典第五百八十七条的规定，付定金的一方无故违约，导致购房的根本目的没法实现，比如买家毫无正当理由拒签正式购房合同，这类情况法院会判定金不予退还。收定金的一方违约导致合同目的落空，比如卖家收了钱之后私自把房子转卖给别人，或是明确拒绝履行后续过户交房义务，就需要向买家双倍返还定金。 如果碰到不能归责于任何一方的客观情况，比如突然出台的楼市限购政策，或是信贷政策调整导致买家完全没法申请到足额贷款，最终合同没法签或是没法继续履行，这种情况双方都不算违约，定金要全额退，不能适用罚则。另外还要注意，定金总金额不能超过购房款总额的百分之二十，超出的部分不具备定金的法律效力，法院会直接判这部分钱退还给支付方，或是直接抵扣购房款。 如果合同里同时写了定金条款和违约金条款，打官司的时候不能同时要两份，只能二选一主张。要是选的定金条款赔的钱还不够覆盖实际损失，还可以要求法院判违约方补上不足的差额部分。平台专业咨询...
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单元楼楼顶漏水，费用究竟怎么承担[律师回复] 1、楼顶的归属权归整栋楼所有业主共同所有，不属于顶层住户的私人专属区域，日常出现渗漏问题后，优先提取整栋业主此前缴纳的公共区域专项维修资金覆盖相关开支，这笔资金本身就是专门用于这类共有部位的维保支出。当下不少新建小区已经完成了这笔资金的规范归集，后续行业层面也在逐步优化维修资金的支取流程，减少不必要的审批环节，让业主的合理维保诉求能更快落地。 2、如果小区没有归集过专项维修资金，所有涉及的维修成本，会按照各家房产证上登记的专属房屋面积占整栋楼总专属面积的比重，算出每户需要分摊的具体金额，由整栋楼全体业主共同承担。这种分摊方式尽可能兼顾了不同户型业主的利益，后续相关规则也会逐步细化到低层住户的实际使用关联度判定场景，进一步减少邻里之间的分摊纠纷。 3、要是漏水问题出现的根源，是日常负责小区运维的物业没有按约定频次对楼顶做定期排查养护，发现小问题拖着没处理最终拖成大面积渗漏，对应的全部维修开支以及渗漏造成的业主财产损失，都得由物业方全额承担。目前行业内也在逐步推广物业的共有部位维保公示机制，倒逼物业落实日常巡检义务，从源头减少这类人为拖延导致的渗漏问题。 4、如果是外部施工单位进场作业时操作不当破坏了楼顶防水层，或是业主自身私自上到楼顶搭建设施、凿改结构造成渗漏，相关的维修成本和后续连带损失，全部由直接造成损坏的责任方全额赔付。后续这类共有部位的出入管控会进一步完善，留下全流程的巡检记录，一旦出现人为损坏的情况可以更快锁定责任主体。 5、楼盘交付还没满法定的最低保修期限，也就是楼顶防水层面的最低5年保修时长的阶段，要是出现非人为原因的自然渗漏，直接由当初开发建设这个楼盘的房企全权负责免费维修。目前行业内已经在逐步推行楼盘防水质量的终身追责试点，后续这类质保相关的权责划分会更清晰，业主的居住权益也能得到更长期的保障。律图专业咨询...
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夫妻公积金贷离婚后再贷怎么办[律师回复] 首先要知道的是，各地公积金管理中心对于离婚后再次申请公积金贷款的认定标准并不统一，核心的审核维度通常会包括申请人名下有没有自住住房，之前的夫妻共同公积金贷款有没有全部结清，还有离婚时房产的分割归属情况。不用直接照着别人的经验硬套，先提前联系购房所在地的公积金管理部门，问清楚当地的具体要求，能少走很多弯路。 如果离婚的时候，两个人之前共同申请的公积金贷款已经全部还清，你名下也没有其他自住住房，大部分地区都会允许你按照首套房的标准申请新的公积金贷款。但要是之前的共同公积金贷款还没结清，情况就不一样了。没分到房产的那一方，哪怕自己实际没在还贷款，只要原贷款还没结清，基本都没办法再次申请公积金贷款。分到房产、同时要承担后续还款责任的那一方，得先把之前的贷款继续还完，通常也没法额外再申请新的公积金贷款。 还有个很容易被忽略的点，离婚时两个人签好的财产分割协议，或是法院出具的生效判决里，关于房产归属、贷款偿还责任的具体约定，会直接影响你后续申请贷款的资格认定。这些协议或者判决后续都要作为必备材料，提交给公积金管理中心审核。 你可以提前把离婚证、离婚协议或者法院的相关文书、原贷款的结清证明这些材料都整理好，直接去当地公积金管理中心做一对一的针对性咨询，拿到的办理指引会更准确。律图法律顾问...
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