房产纠纷 法律问答
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租房合同未到期，房主下通知涨价，这个通知有效吗？[律师回复] 租赁合同尚未到期，房东单方通知涨租，该通知对承租人不产生效力，租金仍按原合同约定履行。 一、法律定性。租赁合同是继续性履行合同，履行期限、租金标准等条款在租赁期内持续有效。《民法典》第465条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；第543条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此租金标准的变更属于合同内容的变更，须经双方合意，单方通知不能变更合同义务。第490条第2款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的合同，当事人采用书面形式订立合同或者履行合同义务。当事人未采用书面形式，但当事人之间有证据证明该合同已生效的，同样受法律约束。 二、约定优先于法定，但不合理条款可能被否定。如果租赁合同中约定了调租条款（例如约定租赁期内可按约定幅度或方式调整租金、约定租赁期届满后续租时的价格区间），房东的调租通知需符合约定的条件才生效；而格式条款中不合理地加重承租人责任、排除承租人主要权利的，依《民法典》第496条、第497条可能不成为合同内容或属无效。 三、实务处理方式。承租人可书面回复不同意调租、愿按原合同履行，并附上合同与已付款凭证；要求房东出具书面通知并保留签收记录，不接受通知不等于解除合同。若房东以涨租未获同意为由要求腾退，属于违约，承租人可请求继续履行或依《民法典》第563条解除合同并主张违约责任与搬迁损失。承租人已按原标准支付、房东按涨价标准多收的，多收部分可依不当得利规则请求返还。 四、实务要点：保留租赁合同、付款凭证、押金收据、维修与水电结算记录；注意租赁关系解除或终止时的押金退还与房屋交还流程；违约金与定金条款的适用以合同约定与《民法典》第585条、第586条为限；若房东以断水断电、换锁等方式强行腾房，注意保存相关证据并及时报警，同时可以起诉要求排除妨害。贾凤强律师
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欠物业费，电停了[律师回复] 【法律定性】欠缴物业费与物业停水停电是两个法律问题：欠费应当缴纳，但物业不得以停水、停电、停热、停气的方式催缴物业费。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已经按照约定和法律规定提供相关服务的，不得以停止供水供电供热燃气等方式催交物业费；断水断电既是违约行为，也可能构成对业主财产权益与基本生活权益的侵害，业主有权请求恢复供应并赔偿损失。 【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人不得以停止供电、供水、供热、燃气等方式催交物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，物业服务人应当向实际交费人出具票据）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、收费项目与标准、履行情况等）、第九百四十六条（业主大会解聘物业服务人的情形）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复履行并赔偿损失的规定；物业管理地方性法规中关于供水供电单位不得配合物业停电停水的规定。 【实务要点】第一，欠费金额要核准：核对物业服务合同约定的收费标准、起算日期、面积口径（一般按建筑面积计收）、车位与电梯等专项费用的分摊依据、共有部分收益的结余是否应当冲抵物业费；服务未达到约定标准或者存在瑕疵的，业主可以提出相应减免或者要求整改。第二，停电造成损失需要证据链条：停水停电的通知与时间、恢复供应的证明、停业期间营业收入与损失测算、物品腐坏清单、医疗或特种设备停用记录；仅有生活不便而没有实际支出的，赔偿通常难以支持。第三，物业费之诉与抗辩：物业起诉业主追缴物业费时，业主可以以服务质量瑕疵、面积争议、共有收益未公开、维修资金使用未经业主大会决定等事由提出抗辩甚至反诉减免，法院通常会综合评判是否扣减及扣减比例。第四，物业费滞纳金与违约金条款通常按合同约定处理，但约定过分高于实际损失的，业主可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。第五，需注意物业对欠费业主停水停电，往往也违反供水供电企业与物业服务人的合同约定，业主可以一并主张。 【建议】第一步，立即以书面方式（特快专递或者现场送达留证）要求物业限期恢复供水供电，同时表明愿意依法缴纳有争议部分的物业费，请其说明停水停电的合同与法律依据。第二步，同步把账算清楚，把已缴部分、争议部分、愿意缴纳部分列表，并保留缴费凭证，避免自身欠费事实被放大。第三步，向街道（社区）与房产管理部门投诉，请求督促恢复供应；同时核查该物业是否已投保物业责任险或者有无相关处罚记录。第四步，若已造成实际损失或者物业拒不恢复供应，可向法院起诉，要求排除妨害、恢复供应并赔偿损失，诉讼请求要具体写明恢复时间与损失计算依据。第五步，若物业长期不履行服务义务、账目不公开，可以联合其他业主通过业主大会行使解聘、更换物业服务人的权利。贾凤强律师
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若房屋中介违约，房东可直接收房不[律师回复] 房屋中介出现违约情形时，房东不能直接强行收回房屋，必须按照法律规定和双方签订的协议分步处理，具体实操规则可以参考以下内容： 1、优先核对双方签过的委托托管协议里的相关条款。如果协议里写清楚了中介出现特定违约行为时房东可以直接收房，房东也不能直接推门进入，得走正式的书面通知流程告知中介收房的时间和事由，所有沟通的截图、纸质签收单都要妥善留存。如果协议里没有这类直接收房的约定，房东得先走催告流程，给中介发正式的书面告知文件，要求对方在半个月左右的合理时限里把违约问题处理好，比方说把拖欠的租金全额补上，或者把屋内被私自改造的违规装修恢复成原样。 2、要是超过了之前约定的整改时限，中介完全没动作或者整改没达到协议要求，房东就可以走法定的解除流程终止这份委托托管协议。协议正式失效后，得先确认现在实际住在屋里的次承租人的实际情况。如果次承租人之前完全不知道中介和房东之间的托管细节，已经按市场价全额交了对应租期的租金，属于合法的善意居住状态，房东得和对方好好商量，要么协商合适的时间让对方搬离，要么直接和对方重新签订租房协议理顺后续的租住关系。要是次承租人明知道中介已经出现违约问题还继续占着房子，或者压根没向中介付过对应租金，房东可以直接给对方定一个明确的搬离期限，对方到期不肯走的话，房东可以走诉讼流程，等拿到生效的胜诉文书后申请司法环节的强制收回，不要自己私下硬处理。 3、如果中介的违约行为给房东造成了直接损失，比如墙面地面被人为破坏，或者有好几个月的租金没补上，房东在完成收房流程的同时，可以同步向中介提出对应的损失赔偿要求。整个过程里绝对不能用上门打砸换锁、直接把租客的行李扔出门这类粗暴的违法方式操作，一旦行为过激侵害了其他人的合法权益，房东自己反倒要承担对应的侵权赔偿责任。 4、从整个行业的长期运行逻辑来看，未来托管类的中介服务会逐步建立更完善的履约预警机制，房东在日常合作里要养成留存所有书面材料的习惯，从最开始签的委托协议、所有催告的电子或书面凭证，到能直接证明中介违约的照片、聊天记录都分类存好，各方协商始终没法达成一致的时候，直接向法院提交材料走正规诉讼流程维护自身合法权益。律图河南法务
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把物业费给中介，中介不转交给物业怎么办[律师回复] 不少业主通过中介代办租房或房屋交易手续时，常会顺手把物业费交给中介委托代缴，很多人没意识到这里面藏着不小的法律风险。按照我国民法典及物业管理领域的现行规则，业主本身就是物业费的法定缴纳主体，哪怕你已经把钱转给中介，只要这笔钱没真正交到物业账户上，欠缴的第一追责对象依旧是业主本人。 你得先翻出当初和中介签的委托协议，或是聊天记录里对方答应代交物业费的相关约定，把双方的责任边界理清楚。别觉得钱给出去就万事大吉，要是中介偷偷把这笔钱截留下来私自用了，物业催缴通知贴上门的时候，你得第一时间先把欠缴的物业费补上，逾期产生的滞纳金滚动起来数额不小，拖欠时间太长还可能影响个人征信记录，后续申请信贷甚至出行相关的事项都可能受阻。 日常转账给中介代缴物业费的时候，一定要特意在转账备注里写清对应时段的物业费字样，事后把所有相关材料整理好，包括自己转给中介的转账截图，中介当初开的代收费用收据，双方聊到代缴事项的聊天记录，还有你后续自行补缴物业费的全部凭证，这些都能形成完整的证据链，证明中介私下占用了本该交给物业的费用。 你可以直接找到对接的中介门店负责人，亮明手里的证据要求对方在限定期限内把截留的物业费补上，同时承担你因为这场纠纷额外支出的滞纳金损失。要是对方推诿扯皮不肯配合，你可以直接向属地的住建部门，或是本地的房地产中介行业协会提交材料投诉，由监管部门介入督促整改。你也可以拿着整理好的全套证据向法院提起民事诉讼，要求中介返还被占用的费用，同时承担相应的违约责任，要是涉及的金额较大，中介存在明确的恶意侵占故意，还可以通过法定途径追究其对应的刑事相关责任。律图法律顾问...
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侮辱罪与诽谤罪想象竞合怎样处理侮辱罪与诽谤罪想象竞合时，应按“从一重罪处断”原则处理。即比较两罪的法定刑，结合具体犯罪情节和危害程度，选择处罚较重的罪名来定罪量刑。以确保犯罪行为受到与其罪责相适应的制裁，彰显法律的公平与正义。2k浏览
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公司商誉被严重侵权如何处理公司商誉被严重侵权，可先收集侵权证据，如网络言论截图、视频音频等。然后与侵权方沟通协商，要求其停止侵权、消除影响并赔偿损失。若协商无果，可向法院提起诉讼，通过法律途径维护公司合法权益，要求侵权方承担相应法律责任。1.7k浏览
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名誉权侵权精神损害抚慰金赔偿标准如何名誉权侵权精神损害抚慰金赔偿标准需综合多方面因素确定。法院会考量侵权人的过错程度、侵害手段、场合、行为方式等具体情节，侵权行为造成的后果，侵权人的获利情况，侵权人承担责任的经济能力以及受诉法院所在地平均生活水平等，以此判定赔偿数额。1.1k浏览
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