房产纠纷 法律问答
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卖房人把房子抵押出去了，然后又把房子卖给我，一直没告诉我实情[律师回复] 结论先说：卖家隐瞒房屋已抵押就卖给你，属于典型的欺诈或违约，你有两个方向的维权路径。第一，民事层面：卖家未告知抵押、影响你办过户或居住，构成违约甚至欺诈，你可以要求解除合同、返还已付房款并主张赔偿（包括差价损失）；如果能证明他根本不想履约、故意隐瞒，还可依据消费者权益或合同约定要求惩罚性赔偿。第二，抵押权优先于你的买卖：房子上的抵押如果没解除，你过户会被卡，银行作为抵押权人有权就房屋优先受偿。建议立刻去不动产登记中心查这套房的抵押、查封状态，把合同、付款凭证、卖家隐瞒的证据留好。协商不成尽快起诉，并可申请财产保全冻结房屋，防止卖家再转卖或抵押。提醒：买房前一定要查产调，这一步能避开绝大多数坑，现在补救就靠证据和法律程序。贾凤强律师
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缺少房屋所有权证可进行房屋评估吗[律师回复] 没有房屋所有权证也能对房屋进行评估，不过会受到不少限制。 从评估操作层面来说，就算没有房屋所有权证，评估机构也有办法。他们会实地查看房屋，了解房屋的面积大小、结构类型、装修状况等实际情况，再结合房屋所处的地段等因素，用市场比较法、成本法等专业方法来估算房屋价值。就好比，看看周边类似房屋卖多少钱，以此来推断这套没证房屋大概值多少。 但少了房屋所有权证，麻烦也不少。一方面，产权不明确会让评估结果不太靠谱。没有产权证书，就搞不清这房子到底归谁，也不知道房子有没有产权纠纷，或者是不是已经被抵押出去了。这就可能导致评估出来的价格和房子在市场上真正能卖的价格不一样。另一方面，没证的房子可能存在合法性问题。要是这房子属于违章建筑，那评估价值就会大大降低，甚至根本没法正常评估。 没证的房子虽然能评估，但评估报告的用处和可信度都会受到影响。在这种情况下，建议大家先想办法解决房屋产权证书的问题，这样才能得到更准确、更有效的评估结果，避免后续可能出现的麻烦和损失。绵阳法务
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如何让房子在名下又不能被执行[律师回复] 在生活里，有人想让房子在自己名下却不被执行。其实，这种情况得符合法律规定的可不被执行情形才行。 要是这房子是被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房，法院能查封，但不能拍卖、变卖或者拿去抵债。打个比方，一家人就这一套房子用来居住生活，没了它就没地方住，那法院一般就不会对它进行拍卖等操作。不过，要是房子面积过大，超过了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，法院就可以根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所需的居住房屋和普通生活必需品后，对房子进行执行。 还有一种情况，如果房屋存在合法有效的租赁关系，并且在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面租赁合同，同时租客也已经实际占有使用了房屋，那么在执行的时候就会考虑租赁权的问题。 但大家要清楚，不能用恶意转移财产这类违法手段来避免执行。要是在债务产生之后，为了逃避执行，把房屋虚假登记在自己名下，或者故意给房子设置不合理的权利负担，一旦被发现，这些逃避执行的行为都会被认定无效。而且，还可能会被罚款、拘留，情节严重的话，甚至会构成拒不执行判决、裁定罪。所以，大家在处理房屋相关问题时，一定要在合法合规的框架内进行。绵阳法务
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