房产纠纷 法律问答
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物业私自停业主水电[律师回复] 【法律定性】物业以停水、停电、停气、停暖方式催缴物业费，属于违法行为，业主可以要求恢复供应并主张赔偿损失。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已按约定提供服务的，不得以停止供水、供电、供热、燃气等方式催交物业费，更不能以此相要挟；此类行为既违反合同约定，也侵害业主基本生活权益，情节严重的可能构成侵害财产权益与人格权益。 【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定；物业服务人应向实际交费人出具票据）、第九百四十四条与第九百四十六条（业主大会与业主委员会的解聘、更换物业服务人的情形）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况以及业主大会表决决定等）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复并赔偿损失的规定。 【实务要点】第一，先区分动机与依据：如果业主确实拖欠物业费，物业有权催缴、可以起诉，但不能断水断电；如果业主同时主张物业服务质量不达标、共有部分收益未公示、维修资金使用不透明，应当通过业主大会与业委会渠道或者诉讼解决，而不是以断水断电回应。第二，维权要抓证据：停水停电的通知、公告、群内通知、门锁与阀门被关闭的照片视频、恢复供应的时间记录、抄表与缴费记录。第三，索赔需要有实际损失，如商户停业损失（需提供营业收入与成本凭证、停业期间的直接关联证明）、食品或药品腐坏损失、特种设备停用损失、医疗设备使用中断的赔偿凭证；仅有不便感与情绪主张的，赔偿通常难以支持。第四，物业同时要求业主补交物业费的，业主可以提出质量瑕疵抗辩并要求相应减免，但需要就瑕疵具体化并保留证据。 【建议】第一步，立即以书面形式（EMS或现场送达并留证）要求物业限期恢复供水供电，明确其行为的法律依据与承担赔偿责任。第二步，同时向街道（社区）以及房产管理部门投诉，请求督促恢复供应并处理违规行为；把停电造成的影响做成清单附票据。第三步，主动与物业核对账目，把已缴期间的物业费、共有部分收益结余、维修资金使用情况一并核对清楚，避免自己在欠费上被对方抓住把柄而无法主张损失。第四步，若物业长期不履行服务义务或者反复以断水断电催费，可依《民法典》第九百四十六条向业主大会提出解聘、更换物业服务人的议案，或者向法院起诉。贾凤强律师
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物业未续聘，业主是否还需交物业费[律师回复] 1、物业没续聘，业主要不要交物业费得看具体情况。要是物业服务合同到期了，物业接着提供服务，业主也接受了，按照《中华人民共和国民法典》，原来的物业服务合同还是有效的，只是服务期限变成不定期了。这种情况下，业主得按原合同约定交物业费。毕竟物业实际上还在服务，业主享受了服务，交钱是合情合理的。 2、要是物业没续聘，还停止了服务，那业主就不用交物业费了。服务都停了，双方的权利和义务也就没了，业主没享受服务，自然不用掏钱。 3、要是物业没续聘，新老物业交接的时候，原来的物业按规定或者约定在过渡阶段继续保障基本服务，一般来说业主也得交这个阶段的物业费。这保障了小区平稳过渡，业主也从中得到了好处。 4、要是业主觉得物业的服务质量不行，不能就这么随便拒绝交物业费，可以跟物业商量、向业主委员会反映或者走法律途径来解决。四川法务
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物业实行包干制未按约定人数服务能行不[律师回复] 1、物业搞包干制却不按约定人数提供服务，一般是不被允许的，这很可能会构成违约。所谓包干制，简单来讲就是业主给物业一笔固定的服务费，赚了或者亏了都归物业。 当物业和业主（或者业主大会、业主委员会）签订了物业服务合同后，合同里像服务人数这类条款是有法律约束力的。 2、物业服务合同其实就是双方都有义务要履行的合同，物业得按照合同给业主好好服务，确保服务质量。要是合同明确规定了服务人数，物业却没做到，那就等于是违反了合同，这就属于违约行为。 3、业主如果遇到这种情况，是有权利要求物业承担违约责任的。依据《中华人民共和国民法典》，要是一方不履行合同义务或者履行得不符合约定，就得继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。业主可以先跟物业商量，让物业按照约定人数安排人员。如果商量没用，就可以跟业主委员会说，让他们去和物业沟通。也能向当地房地产行政主管部门投诉，让他们来处理。另外，业主还可以收集好相关证据，通过打官司来解决问题。从法律行业发展看，未来可能会有更便捷高效的纠纷解决机制出现，让业主更好地维护自身权益。四川法务
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要更换物业公司得满足什么条件[律师回复] 想换物业公司，可得按合法程序走，这当中有不少条件和步骤得留意。根据法律规定，业主可以共同决定解聘或者选聘物业服务人。 第一步是业主表决。得有专有部分面积占比三分之二以上，且人数占比也三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主，以及参与表决人数过半数的业主同意，才能解聘现有的物业公司。 第二步看物业服务合同情况。要是合同到期了，业主大会能根据实际情况决定是否续约，不想续约就可以依法选新的物业公司。要是合同没到期，就得看看合同里提前解约的条款。要是物业公司严重违约，像没按约定提供服务、服务质量长期不达标、擅自提收费标准等，业主就有权按合同约定解除合同。 最后一步是交接工作。业主大会得提前通知现有的物业公司，和他们协商交接的事儿。之后新老物业公司要完成物业资料、设施设备、经营收益等方面的移交。 更换物业公司一定要遵循法定程序，满足业主表决要求，合法解除和原物业公司的合同，妥善做好新老物业交接。要是过程中遇到复杂问题，建议精准咨询专业人士。四川法务
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遇到物业侵占小区公共收益该如何做[律师回复] 小区公共收益被物业侵占，业主该如何维权？下面为你详细介绍。 遇到这种情况，第一步是收集证据。小区公共收益常见的有电梯广告、公共场地租赁收入等，业主可以收集相关合同、收支明细，也可以用照片、视频记录，以此证明收益存在以及物业侵占行为。 接着和物业沟通协商。业主通过业主委员会，用书面形式让物业说明公共收益收支情况，归还被侵占的收益。沟通时要明确指出，物业这种行为违反了《民法典》规定，即业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有。 要是协商没用，就向相关部门投诉。业主可以向当地房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府反映，这些部门能介入调查处理，还可对物业违规行为进行监督处罚。 如果前面方法都行不通，就考虑提起诉讼。业主可以业主委员会或个人名义向法院起诉，要求物业返还侵占的公共收益并承担赔偿责任。诉讼时，业主得提供充足证据支持自己的主张，这样才能保护好自身合法权益。内江法务
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律师说法·房产纠纷
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酒驾被撞要承担怎样的责任酒驾被撞责任承担由交警依实际情况认定。若酒驾方过错致事故，要承担民事赔偿，涵盖医疗费、误工费等；达到醉酒标准，涉嫌危险驾驶罪，处拘役并处罚金。双方有过错，按比例分担责任；被撞方无过错，酒驾方通常全责。酒驾违法会加重责任认定，酒驾者无论责任如何都面临行政处罚。1.6k浏览
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