房产纠纷 法律问答
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二手房交易卖方注意事项和流程是怎样的[律师回复] 解析： 1.首先，必须严格要求卖方向我们提供该商品房的合法产权证明的原始凭证，同时，买方需要请业主展示其真实有效的身份证件和产权证书，并且要求其留下复印件以备不时之需。 值得关注的是，房产证上往往存在多个签字的情况，若涉及两位以上的权利拥有者，那么订立合同时就必须保证合同中有两位本人的书面授权。 此外，您还应该尽可能地审查购买商品房时所获得的各类相关文件，以进一步核实房产所有权是否稳固。 2.其次，我们应当通过专业的中介人员带领前往当地房地产管理局进行房产证真实性的查询工作，其中包括对房产的查验过程、尚未解除的抵押条款、合同履行中的扣押事项及是否存在他人共享使用权等问题进行细致检查。 3.紧接着，您务必了解住房建造年份及其土地使用权期限，同时关注是否存在未结清的费用，例如物业管理费、水电煤气等相关杂项费用。 4.在此基础之上，消费者应当从多角度全面对二手房价格进行精准的评估。 您还可以选择委托信誉良好的中介机构或者评估机构，对该房产进行必要的估价检验，在此基础上决定是否进行二手房抵押贷款。 在通常情况下，银行按揭业务中会进行保全评估，这项评估预计将为您揭示保全价值偏低的房产信息。 5.最后，在二手房交易过程中，我们主要把握以下两点： 对于业主而言，仅在收到房屋总价款的50%的款项后才能开始处理转让事宜；而对于代理商来说，最终支付佣金比例只需达到50%即可。 在完成买卖转让手续之后，只需要付出全价就能够拿到房产证；若转让事项由代理商处理，则只需在完成买卖楼层进程后将所需款项全部支付到位，或者与第三方进行相关协议的制定。 法律依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。法律咨询顾问
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二手房过户税费由谁承担[律师回复] 解析： 在二手房销售过程中，涉及到的房屋过户费用，由购房者与售房者共同分担。 对于买方而言，除了需要支付房价的比重为1.5％的契税外，还包括了0.05％的印花税、交易手续费、测绘费、所有权登记费以及证书领取费；而对于卖方来说，他们须负担的则是交易手续费用、房价0.05％的印花税、差价的5.6％（如果房产证上的日期不满两年的话）的增值税、以及交易收益中房产交易利润乘以20％或者房价的1％作为个人所得税等等。 法律依据： 《契税法》第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。法律咨询顾问
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上海二手房可以做低买卖价格吗[律师回复] 解析： 经过合法程序以较低价格完成的房产交易是可行的。 然而，这必须满足以下两个前提条件： 首先，任何操作不得违背法律法规的强制性规范； 其次，在任何情况下都不能将此作为逃避债务的手段进行交易。 在这种情况下，我们需要考虑的是，当事人是否自愿参与房产的低价交易并缔结了相关的房屋买卖协议，同时按照法定程序办理了房产的所有权转移手续。 在此基础上，这样的交易行为是被认可为有效的。 关于住房的过户问题，我们需要根据住房的评估价值来计算和支付相应的过户税费，而实际成交价格并不作为参考标准。 根据现行规定，过户住房需支付评估费的千分之六，印花税的万分之五，以及手续费数百元不等。 此外，若卖家持有住房满两年，则可享受免征增值税5%的优惠政策；若卖家拥有的房产为满五唯一住房，还可额外获得免征个人所得税1%的优惠。 至于契税方面，对于首次购买住房且面积小于等于90平方米的购房者，其契税税率为1%；对于面积大于90平方米的购房者，其契税税率为1.5%。 对于第二次购买住房且面积小于等于90平方米的购房者，其契税税率为1.5%；对于面积大于90平方米的购房者，其契税税率为2%。 对于第三次及以上购买住房的购房者，其契税税率均为3%。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。法律咨询顾问
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买二手房买方违约怎么办[律师回复] 解析： 对于二手房交易中的买方违约事项，卖方有权依照事先约定的合同条款进行维权。 依据我国现行的相关法律条例，任何一方若未能履行合约规定的义务，或者在履约过程中存在瑕疵，都须承担继续完成合同、采取纠正措施以及对已造成损失实施赔款等违约责任。 倘若一方通过明确表达或实际行动表现出不履行合约义务的倾向，另一方可于履约期截止日前向其提出违约索赔要求。 而对于未支付款项、报酬、租金、利息，甚至无法履行其他金钱债务的行为，另一方则可以请求违约方全额支付上述款项。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。法律咨询顾问
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律师说法·房产纠纷
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个人住房贷款需要抵押房子吗？房贷，就是指买房人以购买的房子做抵押，来取得部分房款额度的贷款，这里有几个前提:1、要有首付款。2、要有房子要有正规的产权，可以抵押。当购房者还清贷款之后，房产就可以解除抵押，如果还款逾期到一定程度，或者确定不能偿还贷款，银行会通过起诉的手段，将房产进行拍卖，偿还贷款。3.8k浏览 2024-05-31
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什么是二房东，如何识别二房东？从法律意义上来讲，房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的租金转租他人，称为“二房东”。而“二房东”的行为历来为法律所禁止。租房者可以通过以下方式认定中介的二房东行为：首先，遇到那种大套房子经过改造出租的;其次，租房者签订租房合同时，可以要求房东出示产权证原件。2.5w浏览 2024-05-31
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开发商期房抵押贷款流程、注意事项以及满足要求有哪些?办理抵押贷款需要满足的条件：有完全民事行为能力的自然人;截止到贷款日期的实际年龄不能超过65周岁;贷款人有固定的住所;借款人有正当的职业以及稳定的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力;同意且能够提供贷款人认可的房产抵押;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。4.1k浏览 2024-05-31
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