河北省衡水市中级人民法院
民事判决书
(202X)冀11民终XXX号
上诉人(原审被告):XX，男，1XX2年2月1X日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区XXX，身份证号:1311X11XX2021X031X。
委托诉讼代理人:任梦，河北宾鸿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):张XX，女，1XX1年X月X日出生汉族，住河北省衡水市桃城区XXX，身份证号:XXXXX10X0X2X2X.
委托诉讼代理人:张XX、李XX，河北XX律师。
上诉人XX因与被上诉人张XX合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院(2023)1102民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于202X年X月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX及其委托诉讼代理人任梦，被上诉人张XX及其委托诉讼代理人张XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结，
XX上诉请求:1、请二审法院依法改判解除上诉人与被上诉人签订的租房合同，改判不再继续履行租房合同，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:
1、一审法院认定事实错误。2023年X月23日，上诉人与被上诉人签订了店铺协议及租房合同。租房合同约定被上诉人将位于衡水市桃城区XX西XX11XX号桃城区XX养生休闲服务馆房屋出租给上诉人居住使用。同时合同第X条约定，甲方(被上诉人)保证该房屋无产权纠纷。被上诉人并非该房屋的所有权人该房屋的真正所有权人系XX房地产公司，据上诉人所知，案涉房屋所有权人不许转租、转让，且未得到所有权授权，故被上诉人无收益权和转租权，被上诉人要求支付房屋租金无合法依据。应当依法驳回被上诉人的诉求。
2、一审法院程序和适用法律错误。一审认定称:上诉人答辩要求解除租房合同系其反诉范畴,但其并未提出解除租赁合同的反诉请求，故不予采纳，上诉人可就其另行主张。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定:诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。本案中，一审法院应当向当事人释X或者将是否解除合同作为一个焦点问题进行审理。故上诉人认为，一审法院程序和适用法律错误。综上所述，请二审法院在查清案件事实的基础上:依法支持上诉人的上诉请求。
张XX辩称:一审判决判令XX给付答辩人转让费及违约金租金认定事实清楚，适用法律正确。
1、案涉店铺协议已经生效，XX应依约履行义务。双方于2023年X月23日订了店铺协议。店铺协议》第一条载明“..将门店转让给乙方,该店内相关设施所有权一并转让，包括整体装修、地板、地面、墙面、桌椅凳床、冰箱电视、洗衣机等设备经营权、使用权、转让权”。第二条载明:转让费2X0000元(贰XX万元整)，分四期交付。乙方在2023年X月23日前向甲方支付第一期转让费计人民币XX000元,2023年11月1日前向甲方支付第二期转让费计人民币XX000元。第七条:违约责任载明:乙方不按照合同的约定将转让价款支付给甲方，应向甲方承担转让总价款每日万分之一的违约责任，乙方晚付款1天，罚违约金XX元。张XX已实际交付店铺，且店铺已经于2023年X月12日经工商登记变更为XX，由XX实际运营。XX应当依约于2023年10月23日支付第二季度租金X0000元，以及在2023年11月1日前支付第二期转让费XX000元。但其却未依约履行支付剩余转让款以及支付租金的合同义务，已构成违约，应承担违约责任。
2、XX对案涉店铺是转租为明知的。店铺协议第七条载明:“如因张XX交不上房租,影响营业,造成的后果由张XX承担”“乙方XX晚付款1天，罚违约金XX元”。根据民法典第X0X条，当事人应当遵循XX原则，根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面履行自己的义务。本案中案涉店铺已转让完毕……于本判决生效之日起七日内给付原告张XX租金X0000元;三驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2X00元，由被告XX负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人XX提交了如下证据XX和店铺所在物业公司经理XX的通话录音一份(自1分32秒开始，前面内容与本案无关)可以证明案涉店铺物业公司不允许在外搭建逃生通道,案涉店铺不具备办理消防许可的客观事实XX对张XX转租一事不知情。
张XX对XX提交的上述证据质证称，对该证据的三性均不予认可,首先录音对象主体不明,其次就算如其所说是物业公司，那么物业公司对于消防应当达到何种条件没有任何的发言权。本院对上诉人提交证据的认证意见如下:通话录音系当事人单方制作，无其他证据佐证通话人的身份，故对该证据的证明力不予确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明:本院于202X年X月1X日作出的(202X)冀11民终XXX号民事判决认定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项的规定,张XX交付的门店因未达消防安全标准不能投入使用和营业，致使XX整体受让店铺的合同目的不能实现，故案涉店铺协议应予解除。关于协议解除的时间，应以该案一审诉讼立案之日，即2023年12月2X日为准。该判决并确认XX与张XX签订的《店铺协议》于2023年12月2X日解除。
本院认为,本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人案涉转让费XX000元及相应的违约金、租金X0000元，被上诉人要求上诉人给付上述款项有无事实及法律依据。根据本案查明的事实可知，本院作出的(202X)冀11民终XXX号民事判决，确认XX与张XX签订的《店铺协议》于2023年12月2X日解除，该判决已经发生法律效力。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因案涉《店铺协议》已经解除，故张XX提出的要求XX支付转让费XX000元及其违约金的诉讼请求已经不再具有事实及法律依据，其该项诉讼请求依法应予驳回。
关于张XX提出的要求XX给付租金X0000元的诉讼请求的问题。上诉人XX在本案中提出了解除上诉人与被上诉人签订的租房合同的上诉请求，因该项请求属于反诉或另诉的范畴，而上诉人XX在本案一审中并未提出反诉，且在案涉《店铺协议》已经判决解除的情况下,上诉人与被上诉人之间的租房合同应否解除，双方当事人应协商解决或依法另行主张，本案不予理涉。
综上所述，XX的上诉请求成立，予以支持;一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院(2023)1102民初XXXX号民事判决;
二、驳回被上诉人张XX的诉讼请求
一审案件受理费2X00元、二审案件受理费2X00元，均由张XX负担。
本判决为终审判决。
