判决法院：甘肃省兰州市中级人民法院
判决时间：2024年2月
代理方：上诉人(原审被告)
一、案件详情
本案为一起租赁合同纠纷。上诉人(原审被告，以下简称“某公司”)与被上诉人(原审原告，以下简称“某运输公司”)于2020年8月22日签订《租赁合同书》，约定某运输公司将其位于兰州市安宁区某处的综合楼三楼房屋出租给某公司用于办公，总面积843平方米，租赁期限三年，自2020年11月1日起至2023年10月31日止;给予两个月免租装修期(2020年9月1日至2020年10月31日);租金标准为每月30元/㎡，年租金303480元，每年支付一次，首期租金应于2020年10月15日前支付。
合同签订后，某公司仅进行了进场装修，但因公司注册地新疆乌鲁木齐市及租赁地兰州市安宁区两地反复出现新冠疫情封控，导致公司业务无法正常开展，始终未实际投入经营使用。某公司也未按约定支付任何租金。2023年4月3日，某运输公司向某公司邮寄解除合同的律师函，某公司于2023年4月6日签收，同日回函表示不再续租并请求减免租金。此后，某公司于2023年9月7日向某运输公司邮寄《移交说明》，正式交还房屋。
某运输公司向兰州市安宁区人民法院提起诉讼，一审法院判决双方合同于2023年4月6日解除，判令某公司支付2020年11月1日至2023年3月31日期间的租金632250元(原欠租金733410元，酌情减免4个月租金101160元)、违约金46165.92元，并自2023年4月1日起按每月25290元支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
某公司不服一审判决，委托本所何莉律师作为诉讼代理人，向兰州市中级人民法院提起上诉。
二、我方上诉请求
1. 撤销一审判决，裁定发回重新审理或依法对租金及违约金部分进行改判，由某公司向某运输公司支付租金531090元，且无需承担2023年4月6日之后的房屋占有使用费;
2. 本案一、二审诉讼费用由某运输公司承担。
主要上诉理由：
· 一审法院仅依据租赁地兰州市安宁区的疫情封控情况酌情减免4个月租金，未考虑某公司注册地及实际经营地新疆乌鲁木齐市多次封控的客观事实，两地累计封控时间远超4个月，减免租金不足，显失公平;
· 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，因疫情导致资金周转困难，承租人不应承担延期支付租金的违约金;
· 某公司于2023年4月6日合同解除后已不再实际占用房屋，不应承担此后的房屋占有使用费。
三、案件结果
兰州市中级人民法院经审理后，作出民事判决：
1. 撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院(2023)甘0105民初****号民事判决;
2. 确认双方《租赁合同书》于2023年4月6日解除;
3. 改判某公司向某运输公司支付租金581670元(较一审减免后的632250元再减少50580元)、违约金46165.92元(维持一审计算标准)及房屋占有使用费132200元(从一审判决的“按每月25290元支付至实际腾退之日”改为固定计算至2023年9月7日);
4. 驳回某运输公司其他诉讼请求。
一审案件受理费5934元，由某公司负担5590元，某运输公司负担344元;二审案件受理费9111元，由某公司负担8583元，某运输公司负担528元。
四、案件总结
本案系涉疫情租赁合同纠纷的典型上诉案件。二审法院部分采纳了我方代理意见，主要从以下三个方面作出改判：
第一，关于租金减免幅度。 一审法院仅依据兰州市安宁区的疫情封控情况，酌情减免4个月租金。我方在二审中详细梳理了新疆乌鲁木齐市及兰州市安宁区两地2020年至2022年期间的封控记录，证明某公司注册地乌鲁木齐市同样经历多次长时间封控，导致公司无法跨省开展业务。二审法院认定：“结合兰州市安宁区的疫情封控实际情况，仅2022年度就有将近4个月封控期间，某公司在承租场地不存在任何营业收入，故一审判决酌定减免4个月租金不足以体现公平原则”，最终将减免幅度从4个月调整为6个月，相应减少租金50580元。这一改判体现了二审法院对疫情不可抗力影响的充分考量，以及公平原则的实质贯彻。
第二，关于违约金。 我方主张依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条，某公司不应承担违约金。二审法院虽未完全采纳，但维持了一审已将违约金从合同约定的“年租金50%”(约15万元)大幅调低至按一年期贷款市场报价利率计算的46165.92元，认为该调整“未加重某公司的负担，符合公平公正原则”。我方虽未完全实现免责，但成功将违约金压缩至合理范围。
第三，关于房屋占有使用费。 一审判决要求某公司按每月25290元支付自2023年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，未设截止日期。我方在二审中提交了《移交说明》邮寄视频、快递签收截图等证据，证明某公司已于2023年9月7日向某运输公司正式交还房屋(钥匙此前已放置于某运输公司门岗处)。二审法院采纳该证据，认定房屋腾退之日为2023年9月7日，将房屋占有使用费固定为132200元(按日计算159天)，避免了一审判决中“无限期支付”的巨大风险。
综上，通过二审上诉，我方为委托人争取到租金减少5万余元、房屋占有使用费从“按日累计”改为固定金额的重大改判结果，总减损金额约14万元，有效维护了委托人的合法权益。
五、律师价值
本案律师在二审中精准抓住一审判决的两处关键错误：一是未综合考虑委托人注册地及租赁地两地疫情的叠加影响，减免租金不足;二是房屋占有使用费未设截止日期，存在无限扩大风险。通过补充提交两地封控证据及房屋移交证明，成功说服二审法院将租金减免从4个月增至6个月，并将占有使用费固定计算至实际交还日，为委托人减损约14万元，充分体现了律师在二审程序中“纠错减损”的专业价值。
