出租人要撤销承租人的退租协议，出租人能否行使

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 融资租赁出租人能否随意变更买卖合同 在融资租赁交易中，先签订的买卖合同是租赁物的依据，后签订的融资租赁合同是买卖合同成立的前提。两者缺一不可，构成联立联动关系。出租人与承租人和出卖人均形成正式合同关系，出卖人与承租人之间形成准合同关系。买卖合同虽是由出租人与出卖人订立的，在买卖合同未履行或者未完全履行前，出租人与出卖人只要协商一致，就可以对合同进行修改、补充。但由于买卖合同与融资租赁合同关系密切，出租人订立买卖合同的目的是为了承租人，而且买卖合同的条款往往是经承租人确认的，出租人和出卖人在变更买卖合同时，不得损害承租人的利益。未经承租人同意，出租人不得擅自变更与承租人有关的买卖合同的内容。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、房屋租赁协议撤销需办理的手续<br/>在我国，房屋租赁实行登记备案制度。无论是签订、终止还是变更租赁合同，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。<br/>各地对房屋租赁登记制度规定不同，以北京市为例，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。<br/>一般来说，办理房屋租赁协议撤销需要填报下列内容：<br/>1、出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;<br/>2、出租房屋的基本情况、租金和租期;<br/>3、房屋权属证书或者房屋来源证明;<br/>4、本市规定的其他内容。<br/>房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。<br/>此外，出租人应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方个税。个人出租房屋的，可享受优惠税率，各地优惠幅度不同，须自行加以关注。<br/>二、什么情况下可以撤销<br/>签订房屋租赁合同后，不一定要等到合同期限截止才能解除合同，当承租人或者出租人出现法定的行为，对方也有权解除租赁合同：<br/>承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：<br/>(一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;<br/>(二)擅自改变房屋用途或结构的;<br/>(三)利用承租房屋进行违法活动的;<br/>(四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的;<br/>(五)其他严重损害出租人权益的。<br/>出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：<br/>(一)隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的;<br/>(二)不及时履行维修义务的;<br/>(三)其他严重损害承租人权益的。<br/>三、房屋租赁合同的解除方法<br/>第<br/>一、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。<br/>第<br/>二、对于法定解除，当事人可通过向人民、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此，只要一方有第九十四条规定的情形之<br/>一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。<br/>第<br/>三、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民或仲裁机构的确认。

[律师回复] 您好，单独的诉需要单独处理。

[律师回复] 不平等之处如有确切证据或无效事由，可主张无效或撤销

[律师回复] 北京市第二中级人民法院<br/>民事裁定书<br/>（2017）京02民辖终444号<br/>上诉人（原审被告）：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。<br/>法定代表人：彭华生，执行董事。<br/>委托诉讼代理人：刘×，女，该公司工作人员。<br/>被上诉人（原审原告）：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1220室。<br/>法定代表人：李巧红，总经理。<br/>委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。<br/>上诉人北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）因与被上诉人嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（以下简称嘉视动感传媒公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京<br/>0106民初 4012号民事裁定，向本院提起上诉。<br/>永辉超市上诉称：请求撤销一审裁定，将本案移送至北京市朝阳区人民法院管辖。其上诉理由为：一审裁定适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。”永辉超市的住所地为北京市朝阳区建国路77号华贸中心写字楼T3座9<br/>2606A，因此，本案应由北京市朝阳区人民法院管辖。<br/>嘉视动感传媒公司对于永辉超市的上诉未向本院提交书面答辩意见。<br/>本院经审查认为：嘉视动感传媒公司以永辉超市未按约定履行房屋租赁合同，已构成根本违约为由，提起本案诉讼，请求判令解除双方的租赁合同、腾退租赁场地并支付房屋租金、占用使用费等，故本案属于因房屋租赁合同纠纷产生的诉讼。<br/>《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，本案应由不动产所在地人民法院管辖。鉴于本案纠纷所涉房屋位于北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场，属于北京市丰台区人民法院辖区范围，故北京市丰台区人民法院对本案享有管辖权。嘉视动感传媒公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，符合上述法律规定，应予支持。永辉超市关于本案应由其住所地法院即北京市朝阳区人民法院管辖的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。综上，一审裁定驳回永辉超市对本案管辖权提出的异议，其结果正确，应予维持。<br/>依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：<br/>驳回上诉，维持原裁定。<br/>本裁定为终审裁定。<br/>以上是撤销租赁协议管辖裁定书的内容。