商品房预售合同需要承担哪些风险

[律师回复] <br/>一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。<br/>二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》<br/>第九条<br/>第一款规定：<br/> “出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”但请注意，该解释<br/>第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》<br/>第九条<br/>第一款规定：<br/> “出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”但请注意，该解释<br/>第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同主要包括以下主要内容：<br/>(一)当事人名称或者姓名和住所;<br/>(二)商品房基本状况;<br/>(三)商品房的销售方式;<br/>(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;<br/>(五)交付使用条件及日期;<br/>(六)装饰、设备标准承诺;<br/>(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;<br/>(八)公共配套建筑的产权归属;<br/>(九)面积差异的处理方式;<br/>(十)办理产权登记有关事宜;<br/>(十<br/>一)解决争议的方法;<br/>(十<br/>二)违约责任;<br/>(十<br/>三)双方约定的其他事项。<br/>一、当事人名称或者姓名和住所<br/>这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方，也就是确定谁是合同当事人，一旦发生纠纷进行诉讼，要据此来确定原被告的诉讼主体资格。在该条款中，一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。一定要注意卖方的名称、注册地、法定代表人等相关信息与工商登记是否一致，卖方的名称与公章是否一致。<br/>在商品房销售过程中，开发商有时会自行销售，有时会委托代理人销售。若购房者通过代理人签订商品房买卖合同时，一定要其出示以下资格证照的原件：<br/>1、由工商颁发的营业执照，含房屋销售代理范围。<br/>2、由工商行政管理部门颁发的《经纪人资格证书》。<br/>3、由房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资质证书》。<br/>4、由开发商与代理人签订的商品房销售委托书，其委托范围是否包括签订商品房买卖合同。但即使代理人有权签订商品房买卖合同，合同中的卖方仍然应填写开发商的名称而不是代理人的名称。<br/>一般情况下，房地产登记管理部门依据商品房买卖合同中的买方办理房产证，也就是说，商品房买卖合同中的买方是谁，就会把房产证办到谁的名下，因此，购房者在签订商品房买卖合同一定要考虑好，由谁来签合同。因为，根据法律规定，婚前一方购买的房产是其婚前个人财产。因此，若是婚前买房，男女双方一定要协商好，是一方还是双方共同签合同;若是婚后买房，一方签合同与双方签合同的法律后果一样，是一方还是双方签合同都可以。最近，出现了父母给未成年子女买房的情况。根据法律规定，未成年人征得他的法定代理人的同意或由他的法定代理人代为行使，可以作为商品房的买受人。但因未成年人没有偿债能力，因此，其必须一次性付清房款，若要办理按揭贷款，必须由其父母共同申请并需办理监护权公证和代为还款的承诺公证。<br/>二、商品房基本状况

[律师回复] 您好，针对您的违法预售商品房应承担哪些法律责任问题解答如下, 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售，应当符合下列条件：<br/>(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;<br/>(2)持有建设工程规划许可证;<br/>(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;<br/>(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。违法预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。