买预售商品房需查看开发商的什么证件

[律师回复] 对于商品房的预售证查不到要怎样办这个问题，解答如下, 有的开发商因为营销策略的关系会改变楼盘的名称，所以可能查不到预售许可证，但是<br/>首先你可以看一下许可证中楼盘地址，<br/>其次你可以要求开发商拿出正式购房合同，合同上写明的楼盘名称必须与预售许可证名称—致，否则可能办不到房产证如何了解商品房的土地使用性质你应该先查询一下土地的使用性质，这个在合同上也应该会有一般居住用地商品房的使用年限是70年，综合用地50年，商业用地40年但是这个是最高使用年限，不一定居住用地都是70年，比如：虽然是居住用地，可以买到70年的商品房使用年限，开发商只买了40年的使用权，地价肯定就低了，你明白用地性质是比较关键的，建议你了解清楚，如果买了商业用地上的住宅，水电费是相当高的，而且可能落不了户口商品房使用权限到期之后该怎么办商品房的使用年限满后你当然没有使用权和买卖权根据目前的《物权法》，居住用地使用权期满后可以“自动续期”，如果政府不是要用这块地搞公益(比如建公园绿地等)，你就可以申请续期，重新缴纳“土地出让金”，再取得商品房的使用年限目前还没有案例，所以不知道具体会交多少商品房到期之后能否继续使用房屋<br/>最后要说的是，根据土地法，商品房使用年限期满后国家可以无偿收回土地和地上的建构筑物对于商品房使用年限有不同的解说，所以在购房商品房之前，一定要了解清楚该商品房的使用年限等详细资料，以作合理的保障

[律师回复] 解答如下, （试行）为贯彻落实《郑州市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则。<br/>一、监管协议的签订：<br/>（一）预售人在办理商品房预售许可前预测绘后，应与商业银行签订统一格式的《监管协议》，明确双方的权利、义务和责任。<br/>（二）《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。<br/>（三）预售人依据《办法》要求，根据建设项目的实际情况选择监管银行，并设立商品房预售款专用存款帐户。<br/>（四）监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额（120）〕。<br/>二、监管协议的备案：<br/>（一）预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内，预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。 <br/>1、《郑州市商品房预售款监管协议》（一式三份）; <br/>2、项目规划总平面图; <br/>3、需要提交的其它资料。<br/>（二）商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。<br/>（三）《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。<br/>三、预售款的收入：<br/>（一）预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。<br/>（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内，按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。<br/>（三）分期或其它付款方式预购商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数，每次付款额度和付款期限。<br/>四、预售款的使用：<br/>（一）预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。<br/>（二）监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实：<br/>1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》;<br/>2、预售人编制的本次用款计划书;<br/>3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明; <br/>4、监管银行用款计划意见; <br/>5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料; <br/>6、需要提交的其它资料。<br/>（三）商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后，出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见，依据建设项目所需逐项拨付。<br/>（四）有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:<br/>1、与《办法》第十五条规定不符的;<br/>2、前次用款计划未按规定使用的;<br/>3、未按规定将预售款存入监管账户的。<br/>（五）预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。<br/>1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》;<br/>2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明;<br/>3、监管银行对预售款调用的书面意见;<br/>4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后，出具书面的核实意见，监管银行按核实后的意见拨付。<br/>（六）预售人在销售中若发生退款的，凭相关手续到监管银行申请办理。<br/>（七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，预售人凭监理部门的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。<br/>五、监管账户的管理：<br/>（一）监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内，应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。<br/>（二）商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查，对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。<br/>（三）预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。<br/>1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》；<br/>2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后，预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》，办理帐户注销手续。 <br/>（一）市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。<br/>（二）各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见，并在2010年2月28日前实施。

[律师回复] 有预售许可证，就可以买

[律师回复] 政府门户网站

[律师回复] 宗地：土地使用权人的权属界址范围内的地块。权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。查封：是对不动产加贴封条，原地封存，不准被执行人移动或者处分的一种限制性措施。一般的原因是房产的占有人有违法的行为。抵押：是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。无查封、无抵押：这里是指房产没有交易上的瑕疵，不会这些这些给买主带来法律风险，使得房产交易遇到障碍。