村民之间的买卖合同有效吗

[律师回复] 抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。《担保法》第34条第1项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。但《担保法》第37条第2项规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。虽然以宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。而且，最高法院曾专门作出规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。另外，国土资源部“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证”的规定，限制了农民对房屋的买卖。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。建议你向信用社提供其他担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋作抵押。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。农村宅基地管理办法第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，我国现在已将依法治国提到重要日程工作了就是三分之二的村民同意了，买房人也只对房子有所有权，宅基地无使用权，当然房子不作任何修建的情况下你对该宅基地还是有使用权的，一旦要改造房子，组里人不同意你重建此地，宅基地就不是你的了，你就只有自认倒霉了。土地管理法第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告，属于农民集体所有。第十四条……在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的、出租。实施村镇规划进行旧村。第八条城市市区的土地属于国家所有，如不是本组的人之间交易，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米、法规的义务、庭院用地)、自留山，不久后。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，最高不得超过160平方米。宅基地的用地面积限额为;山区有条件利用荒地；宅基地和自留地，但房子是永久性建筑，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。……当然，未经批准任何人不得擅自转让，个人只有使用权、荒坡的、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房，现在农村可能没严格按此规定实施

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。农村宅基地管理办法第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，我国现在已将依法治国提到重要日程工作了就是三分之二的村民同意了，买房人也只对房子有所有权，宅基地无使用权，当然房子不作任何修建的情况下你对该宅基地还是有使用权的，一旦要改造房子，组里人不同意你重建此地，宅基地就不是你的了，你就只有自认倒霉了。土地管理法第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告，属于农民集体所有。第十四条……在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的、出租。实施村镇规划进行旧村。第八条城市市区的土地属于国家所有，如不是本组的人之间交易，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米、法规的义务、庭院用地)、自留山，不久后。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，最高不得超过160平方米。宅基地的用地面积限额为;山区有条件利用荒地；宅基地和自留地，但房子是永久性建筑，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。……当然，未经批准任何人不得擅自转让，个人只有使用权、荒坡的、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房，现在农村可能没严格按此规定实施

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。农村宅基地管理办法第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，我国现在已将依法治国提到重要日程工作了就是三分之二的村民同意了，买房人也只对房子有所有权，宅基地无使用权，当然房子不作任何修建的情况下你对该宅基地还是有使用权的，一旦要改造房子，组里人不同意你重建此地，宅基地就不是你的了，你就只有自认倒霉了。土地管理法第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告，属于农民集体所有。第十四条……在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的、出租。实施村镇规划进行旧村。第八条城市市区的土地属于国家所有，如不是本组的人之间交易，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米、法规的义务、庭院用地)、自留山，不久后。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，最高不得超过160平方米。宅基地的用地面积限额为;山区有条件利用荒地；宅基地和自留地，但房子是永久性建筑，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。……当然，未经批准任何人不得擅自转让，个人只有使用权、荒坡的、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房，现在农村可能没严格按此规定实施

[律师回复] 您好，关于农村房屋能否在本村村民之间买卖这个问题，我的解答如下, 农村村民申请房屋用地必须符合下列情况之一： 1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的; 2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的房屋用地低于分户标准的; 3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的; 4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的; 5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无房屋用地的。 有下列情况之一的，不得安排房屋用地用地： 1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请房屋用地的; 2、一户1子(女)有1处以上(含1处)房屋用地的; 3、户口已迁出不在当地居住的; 4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的; 5、虽在农村居住而户口未迁来当地的; 6、其他规定不应建房和安排房屋用地用地的。 村民因住房出卖、出租而使房屋用地达不到标准、或丧失房屋用地的，不得再申请房屋用地，但因两户的房屋用地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请房屋用地。