承租人的优先购买权是什么意思

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、优先购买权是什么意思 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于 第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。 承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。 二、拖欠租金的租户具有优先购买权么 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》 第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖方房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。”承租人优先购买权的存在与否并不以承租人是否按照租赁合同约定缴纳租金为前提，如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。只要双方租赁合同没有解除。 《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民则不予支持。” 关于对《合同法》第230条规定的承租人优先购买权的理解，需要明确以下四点： (1)仅限于房屋租赁场合; (2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人; (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失; (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 公司法赋予有限责任公司股东的优先购买权为一种法定权利。从有限责任公司的人合性而言，赋予股东有限购买权十分必要，但是公司法对优先购买权行使的方式和程序均缺乏规定，使得在现实司法实践中保护股东的优先购买权缺乏可操作性，而且又缺乏对股东滥用股东优先购买权的规制，造成对转让股东的侵害和公司存续运作的妨碍。因此，既要合理的保护股东的优先购买权，又要对股东滥用优先购买权予以适当的规制是公司法发展完善时所必须考虑的问题。下面我们就司法实践中几种特殊的股权变更情况下的股东优先购买权运作一下简单的探讨。

[律师回复] 一、承租人有哪些权利和义务承租人享有的权利和承担的义务主要有以下几项： （一）在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。 （二）优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。 （三）优先承租权，即租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租。 （四）按照合同规定使用承租房屋，支付租金。 （五）承租人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定，爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。 （六）承租的住宅房屋不得用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品； （七）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动； （八）提供真实有效证件，如实填报有关表格，配合相关管理部门的管理；非本市户籍的承租人，应当向房屋所在地的街、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。 （九）非经房屋产权人许可不得转租； （十）租赁终止后返还所承租的房屋。 二、承租人行使优先购买权应注意什么 1、承租人的优先购买权是在同等条件下的优先购买权。所谓“同等条件”，既指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等。是综合各个因素的同等条件，而不是针对每项而言。所谓“优先”是指在条件等同时，只有享有优先权的承租人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。 2、在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，根据“物权优于债权”的原理，房屋共有人基于其所有权人的地位应当享有第一顺序的优先购买权，若共有人放弃该权利，则承租人方可主张自己的优先购买权。 3、若房屋所有人以其他方式侵犯承租人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，承租人主张优先购买的，人民应当确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。

[律师回复] 一、什么是股东优先购买权 公司法赋予有限责任公司股东的优先购买权为一种法定权利。从有限责任公司的人合性而言，赋予股东有限购买权十分必要，但是公司法对优先购买权行使的方式和程序均缺乏规定，使得在现实司法实践中保护股东的优先购买权缺乏可操作性，而且又缺乏对股东滥用股东优先购买权的规制，造成对转让股东的侵害和公司存续运作的妨碍。因此，既要合理的保护股东的优先购买权，又要对股东滥用优先购买权予以适当的规制是公司法发展完善时所必须考虑的问题。下面我们就司法实践中几种特殊的股权变更情况下的股东优先购买权运作一下简单的探讨。 二、优先购买权有哪几种类型 （一）、因继承产生的股权变更情况下的股东的优先购买权问题。 首先，根据继承法而言，继承权是一种法定权利，非依法定依据不得剥夺，虽然继承将发生股东权部分权利的转移，但是这种转移主要是基于法律的规定而产生的。并且，这种权利的变更与公司法中协议转让股权并不一致。因此，基于这种权利的法定性，在发生继承的情况下不发生其他股东排除继承人的继承权而主张优先购买权的问题。 其次，根据《中华人民共和国继承法》的规定，法定继承人和遗嘱继承人只能继承被继承人的遗产，根据该法的规定，遗产仅指被继承人的私人财产，而与身份相关的人身权和社员权等权利不在继承的范围内。这样当有限责任公司的股东因死亡产生继承的问题时，其依据继承法的规定只能继承股东权中的相应的财产权益，而与身份相关的表决权、决策权等股东权自然不在继承人的继承序列，其并不必然成为有限责任公司的股东。按照公司法设定的有限责任公司的立法精神，任何人成为公司的股东均是股东之间合议和已有股东之间通过法定程序形成的决议的结果。因此，继承人成为公司的股东要经过原有股东的法定决议。如果，原有股东经决议不认可继承人为公司的股东，那么继承人在仅享有股权的财产性权益，而缺乏对股权的安全和受益起至关重要作用的表决权等权益的情况下，转让股权将成为一种通常的做法。但是，这种转让行为是基于公司原有股东对继承人新股东身份的否定产生的。本来，在不考虑有限公司的人合性的情况下，任何人对公司财产的享有都会产生股东身份。因此，可以说继承人不得不转让股权的行为已经对原有股东做了让步。从权利的公平性出发，在这种情况下，继承人转让股权的行为应当排除股东的优先购买权的限制，以利于继承人在无法成为股东的情况下迅速实现自己的财产性权益。 （二）、因析产产生的股权变更情况下的股东的优先购买权问题。 首先，析产是基于共同共有产生的。在析产的情况下，原有股东与其他共有人对股权进行析产分割不会产生股权变更的问题。因为，股权为原有股东和其他共有人共有，在没有分割的情款下，原有股东是显名的，而其他共有人是隐名的。但就本质而言，其他共有人自始便是公司的股东。通过析产，将其显现出来成为“名副其实”的股东。这种股东从幕后走到台前的行为不是股权的变更行为，因此，不发生原有其他股东主张优先购买权的问题。 其次，其他共有人析得财产后，成为股东，其转让股权行为与其他股东没有任何区别，自然可以行使优先购买权。 （三）、 强制执行有限责任公司股权情况下的股东优先购买权的保护。 《最高人民法院关于人民执行工作若干问题的规定》54条规定，对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民可以依据《中华人民共和国公司法》第三十五条、第三十六条的规定，征得全体股东过半数同意后，予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东，应当购买该转让的投资权益或股权，不购买的，视为同意转让，不影响执行。第55条规定，对被执行人在中外合资、合作经营企业中的投资权益或股权，在征得合资或合作他方的同意和对外经济贸易主管机关的批准后，可以对冻结的投资权益或股权予以转让。如果被执行人除在中外合资、合作企业中的股权以外别无其他财产可供执行，其他股东又不同意转让的，可以直接强制转让被执行人的股权，但应当保护合资他方的优先购买权。从上述规定可以看出，强制执行有限责任公司股权也应当保护其他股东的优先购买权。但是无论公司法本身还是司法解释都没有规定强制执行有限责任公司股权的可操作性的具体程序。《最高人民发布关于审理公司纠纷案件若干问题的规定》(征求意见稿)规定，“有限责任公司股东向非股东转让股权，应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的，拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意，请求其在确定的期限内答复。逾期未答复者视为同意。有限责任公司半数以上其他股东不同意向非股东转让股权，但公司在股东会议结束之日或者请求答复期限届满之日起15日内未指定受让股权，或者被指定受让的股东在公司指定30日内不与拟转让股权的股东签订协议的，拟转让股权的股东可以向非股东转让股权”。比照上述规定，我们认为人民在执行阶段也应当 首先履行通知义务。而且该方式应当明确为书面形式，且应当送达至每一个股东，在书面通知中人民应当将经评估后的拍卖底价告知股东，询问其是否同意按此价格进行购买，并征询是否同意对外拍卖。当然，法律或者司法解释应当规定，强制执行中的通知义务应当由执行履行。根据公司法的规定结合上述司法解释意见稿，我们可以规定公司股东在接到书面通知后规定的时间内不作出答复或者同意对外转让的，均视为同意转让。公司股东不同转让又不按评估后的保留价购买的，有权对外拍卖。公司法的规定， “经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权” 我们认为此处的同意转让的股东应当指明确同意转让或逾期不予答复的，而不应当包括“不同意转让又不同意购买视为同意转让”的情形，公司股东不同意转让又不同意购买的情况下，应当认为该股东不具有优先购买权。因此，经通知同意对外拍卖的公司股东，享有优先购买权。但是目前法律的空白是，在拍卖的情况下，如何保护股东的优先购买权。我们认为在拍卖时应当单独对股东发送拍卖通知，而不限于笼统的拍卖公告。如果股东不参加竞卖，则视为该股东已经放弃有限购买权。如果股东参加竞卖，在出现最高竞价时，其可以以最高竞价主张优先购买权。 （四）、有限责任公司转让国有股权情况下的股东优先购买权的保护。 《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。企业国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行”。根据上述规定，国有股权的转让应当上市交易。这样，在产权交易市场中公开转让有限责任公司中的国有股权如何救济股东优先购买权呢?我们认为，有限责任公司股东优先购买权是公司法赋予的法定权利，从法律效力和立法层次上讲，《企业国有产权转让管理暂行办法》规定的国有产权的上市交易不能对股东的优先购买权熟视无睹。但是，在现实的司法实践中，企业国有产权上市交易已经成为大的趋势，即使是有限责任公司也不能例外。因此，法律就必须作出规定，协调有限责任公司股权上市交易与股东有限购买权的保护问题。基于现有的公司法的规定，我们认为，保护有限责任公司股东的优先购买权应当优先。具体思路设计如下： 有限责任公司在拟转让国有股权的时候，拟转让的股东应当 首先书面通知其他股东，在通知中应当写明将经评估且确认的国有股权的价值作为拟转让的价格，征询其他股东是否同意在规定的期限内按此价格购买。如果股东同意购买，则该股权不应再上市交易。如果不同意上市交易又不购买的则视为股东放弃优先购买权。如果其明确同意上市交易的，则应在上市交易时专门通知该股东，使得其可以以竞卖人的身份参加竞卖并且再出现最高应价后主张优先购买权。

[律师回复] 11月19号会摇一次号，不过必须在11月11号之前通过审核公示的才能参加，看你申请的时间，如果资料都没问题，应该可以参加摇号，我是24号申请的，有点玄。目前两室一厅的还有6000多套可以申请