商品房预售合同委托律师收费多少

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房委托销售合同范本 委托人： (以下简称甲方) 法定代表人： 联系电话： 地址： 营业执照号： 资质证号： 受托人： (以下简称乙方) 法定代表人： 联系电话： 地址： 营业执照号： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》之规定，甲方特委托乙方代理销售甲方的房地产开发项目，经甲、乙双方平等协商，达成如下协议： 第一条 委托销售项目名称及地址 项目名称： 项目地址： 第二条 委托销售房屋为 [预售商品房][现房]，商品房预售许可证号： (商品房屋注册登记证号： )。 第三条 受托销售范围 (一)乙方受托销售范围： 1. 2. 3. (二)乙方受托销售房屋计 套，销售总建筑面积为×平方米。 (三)销售面积计价方式按下列第 项计价： 1.按套(单元)计价; 2.按套内建筑面积计价; 3.按建筑面积计价。 第四条 委托销售代理方式 甲、乙双方选择下列第 项代理方式： (一)整体包销：乙方在一定期限内以甲方名义销售，向甲方支付包销价款，获取销售差价利益，并保证在包销期限届满时完成甲方应售商品房。 (二)风险代理：甲方在未支付代理费用的情况下，乙方作为甲方的代理人对房屋进行销售，产生的权利义务由甲方承担，乙方按销售业绩及约定获取报酬。 (三)一般代理：乙方作为甲方的代理人对房屋进行销售，产生的权利义务由甲方承担。 (四)其他方式： . 代理方式的具体内容、事项等由甲、乙双方另行订立补充协议。 第五条 销售价格 (一)本合同约定的销售范围内的房屋价格按下列第 项执行： 1.起价 元/平方米，最高价 元/平方米，均价 元/平方米; 2.售价 元/平方米，可上、下浮动 %至 % ; 3.按楼层、户型定价销售(见附件)。 (二)在实际销售中，每套房屋售价如需折扣优惠，须经甲方同意。 (三)房屋售价经甲方同意折扣销售的，代理服务费应按下列 第 项计算： 1.房屋原售价; 2.房屋折扣后售价。 (四)其他方式： . 第六条 销售计划及进度 第七条 销售收款 甲方 [同意][不同意]由乙方代收购房定金及预付款;如甲方同意代收的，乙方应在收到购房定金及预付款后 日内将代收款项交付给甲方。 第八条 合同履行期限 本合同履行期限自 年 月 日至 年 月 日止。 第九条 代理服务费的计算方式及结算方式、支付期限 (一)计算方式： ; (二)结算方式： ; (三)支付期限： . 第十条 甲方的义务 (一)甲方应保证项目的工程质量、工程进度及商品房交付期限。 (二)甲方提供营业执照、资质证书、土地使用证复印件、商品房销售委托书、商品房合同范本及物管合同;现房委托销售的，还应提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。 (三)提供项目的商品房预售许可证或商品房屋注册登记证、房屋分层平面图、户型图等销售资料。 (四)做好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响。 (五)未经乙方同意，不得将本合同约定的代售房屋自行销售或另行委托他人销售。 第十一条 乙方的义务 (一)乙方应当在本合同签订之日起 日内开展销售工作。 (二)按照合同规定的销售价格、销售计划进行销售代理。 (三)向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 (四)如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得超出甲方认可的宣传范围进行宣传。 (五)不得将代收的定金、房款等款项挪作他用。 第十二条 违约责任 甲、乙一方或双方有违反本合同条款的行为，应向对方支付本合同总代理销售金额 %的违约金;因此给对方或者 第三人造成损失的，应当承担赔偿责任。 第十三条 合同解除 如乙方在本合同签订之后 月内，所销售的房屋少于应销售房屋套数 %的，甲方有权在 月届满之时，解除本合同。 第十四条 未售出房屋的处理 如乙方在本合同规定的期限内未完成受托销售义务，未售出的房屋，甲、乙双方同意按下述方式处理： (一)由乙方按照 价格购买; (二)乙方将未售出房屋退还给甲方，但乙方应向甲方支付未售出房屋总售价 %的违约金; (三)其他方式： . 第十五条 争议解决方式 本合同履行过程中发生争议的，由当事人协商解决，协商不成，双方约定： (一)提交贵阳仲裁委员会仲裁; (二) (三) . 第十六条 本合同经甲乙双方签字、盖章后生效。 第十七条 本合同--式 份，甲、乙方各执 份。 甲 方(签章)：　乙 方 (签章)： [法定代表人]：[法定代表人]： [委托代理人]：[委托代理人]： 年 月 日年 月 日 签于签于

[律师回复] 一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。 二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复] 一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。 二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。

[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。 　　 首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款； 　　 其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝； 　　再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。 　　如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续 然后转手卖掉。

[律师回复] 房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。 (一)房屋买卖合同网签备案 1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。 2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。 (二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。