国有土地使用权的纠纷调解程序怎么进行

[律师回复] 国有土地使用权直接转让 　　 （一）国有土地使用权转让条件。 　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 　　 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； 　　 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 　　 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 　　 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 　　 （2）领有国有土地使用证； 　　 （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 　　 （4）经有批准权的人民政府审批。 　　 3、法律依据： 　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条 　　 （二）国有土地使用权转让程序 　　 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； 　　 （2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　 （3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价； 　　 （4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； 　　 （5）登记发证。 　　 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； 　　 （2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　 （3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求； 　　 （4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家； 　　 （5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； 　　 （6）登记发证。 　　 （三）国有土地使用权转让应注意事项 1、必要的权属调查和资信能力调查。 　　转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 　　转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 　　 2、有关评估事宜咨询。 　　根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。 　　 3、有关税费负担的咨询。 　　转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。 　　 4、关于国有土地使用权转让担保问题。 　　拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 　　国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。 　　 5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。 　　因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。 　　 6、土地用途及相关用地条件的变更国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。 　　 7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。 　　根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视 8、应当关注的司法解释

[律师回复] 您好，针对您的国有土地使用权可以进行抵押吗问题解答如下, 国有土地使用权可以进行抵押吗 1、国有土地使用权是可以抵押的。耕地、自留地是不可以抵押的，除非是经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。 2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条》规定如下： 第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。 第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。 第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 3、根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： (一)城市市区的土地； (二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； (三)国家依法征用的土地； (四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 国有土地使用权出让应遵循哪些流程 国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、挂牌、拍卖。 一、招标出让土地程序 1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。 公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。 邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标 招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。 (1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的; (2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。 对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。 3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。 4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。 因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。 5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日 前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。 招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。 6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容; (1)填写好的国有土地使用权投标书; (2)投标人有效的营业执照副本; (3)企业法定代表人证明书; (4)法人代表身份证明书; (5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件; (6)履约保证金到达招标人指定帐户的证明材料; (7)招标人认为应当提交的其他证明文件。 7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。 8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。 9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。 10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。 1 1、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行： (1)点算标书; (2)开启标书; (3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书; (4)评标和定标，确定中标人; (5)对中标人发出《中标通知书》; (6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。 1 2、有下列情形之一者为无效标书; (1)投标文件未密封的; (2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的; (3)应当提供投标保证金而未提供的; (4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。 无标标书应当在开标是由招标人依法当众认定并宣布。 1 3、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。 中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。 1 4、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名 第二的中标候选人为中标人。 1 5、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。 1 6、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。 二、拍卖出让土地程序 1、拍卖土地使用权，应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。 因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本规则第 条规定处理，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。 2、拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料： (1)营业执照副本; (2)法定代表人证明; (3)法定代表人的身份证影印件; (4)资信证明; (5)委托竞买，应当提供法人授权委托书; (6)拍卖人认为应当提交的其他证明文件。 按公告告知可以邮寄竞买申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。 3、拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及有关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。 4、发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。 5、有下列情形之一的为无效申请; (1)申请文件在竞买申请截止日后收到的; (2)申请文件不齐合或不符合规定的; (3)申请文件字迹不清，无法辨认的; (4)保证金没有到达拍卖人指定帐户的。 6、拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。 竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回;其他购买人有更高应价的，原应价即失去效力。 竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。 7、拍卖人应当在拍卖文件规定的时间、地点招集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。 8、拍卖会按下列程序进行： (1)竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人; (2)主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项; (3)主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项; (4)主持人宣布竞买开始; (5)竞买人应价; (6)主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌; (7)主持人宣布最后应价者为竞得人; (8)拍卖人与竞得签署《拍卖成交确认书》。 9、《拍卖成交确认书》应当包括下列内容： (1)拍卖人、竞得人的名称(姓名)、地址; (2)拍卖标的; (3)拍卖在效时间、地点及价款; (4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点; (5)违约责任及争议解决方式; (6)其他需要约主的事项 10、拍卖人可以对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当终止拍卖。 三、挂牌出让土地程序 1、挂牌土地使用权，应当发布挂牌公告。挂牌公告应在挂牌起始日前20日发布。 因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在挂牌起始日不少于3日前告知当事人。 2、挂牌交易时间不得少于10个工作日。至挂牌交易截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料： (1)营业执照副本; (2)法定代表人证明 (3)法定代表人的身份影印件; (4)资信证明; (5)委托竞买，应当提供法人授权委托书; (6)挂牌人认为应当提交的其他证明文件。 按公告告知可以邮寄报价竞价申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以挂牌交易截止日前挂牌人收到为有效。 3、挂牌人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和挂牌文件及有关资料。对不符合竞买资格的，挂牌人应当将申请材料退回报价竞价意向人。 4、发出挂牌文件后，挂牌人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。报价竞价人应当对报价竞价申请书的承诺承担责任。 5、有下列情形之一的为无效申请： (1)申请文件在竞买申请截止日后收到的; (2)申请文件不齐合或不符合规定的; (3)申请文件字迹不清，无法辩认的; (4)保证金没有到达挂牌人指定帐户的。 6、挂牌依照以下程序进行： (1)在挂牌公告确定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要点、起始价、增价规则及增价幅度等，在土地有形市场挂牌公布; (2)符合条件的竞买人填定报价单报价; (3)挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌价格; (4)挂牌人继续接受新的报价; (5)挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： a、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成效; b在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外; c、在挂牌期限内无应价者，竞买人的报价均低于底价、均不符合其他条件的，挂牌不成交。 (6)在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，在土地有形市场举行挂牌宗地的现场竞价，出价最高者为竞得人。 (7)挂牌期限截止时，向挂牌人申请领取了统一制作的竞价标志牌，即确认拥有继续报价资格。 (8)挂牌现场竞价按下列程序进行： a、竞价主持人、记录员就位; b、主持人简介地块挂牌交易期内挂牌价格的更新情况，宣布挂牌截止时的报价为起叫价及每一次应价递增的数额。在竞价过程中，主持人有权根据竞价应价情况调整每一次应价数额。 C、竞价标志牌代表竞买人的资格。竞买人以举牌方式应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已竞价的应价。 d、起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞价者最后应价低于底价时，主持人有权终止竞价，收回该幅土地使用权。 e、竞买人最后一次举牌应价时，经主持人宣布最后应价数目“ 第一次”、“第二次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得。 f、挂牌人与竞得人签署《挂牌成交确认书》。 7、《挂牌成效确认书》应当包括下列内容： (1)挂牌人、竞得人的名称(姓名)、地址; (2)挂牌标的; (3)挂牌成效时间、地点及价款; (4)签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点; (5)违约责任及争议解决方式; (6)其他需要约定的事项。 四、协议出让土地程序 1、协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让。 2、协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公天、公正和诚实依用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 3、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。 4、国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

[律师回复] 对于国有土地使用权的互换的程序有哪些这个问题，解答如下, 国有土地使用权的互换的流程有哪些 准备好材料去相关主管部门进行审批。 按照国土局的土地交换权属登记流程，需要准备一下材料： 1、你所在地区领《土地房屋权属登记申请书》 2、申请人身份证明 验原件收复印件2份 3、原土地房屋权属证书 4、双方土地交换协议及具结保证书 5、土地勘测定界报告 6、用地红线图 7、规划部门同意调整土地规划的批准文件 8、集体土地与国有土地交换的还应提交：集体士地所在集体经济组织同意调换土地的证明;国有土地用地单位主管部门同意调换土地的证明;村、乡镇(街道)同意调换土地的证明;划拨土地应提交县级以上人民政府建设用地批准文件及土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外)，出让土地应提交出让合同及出让金、契税缴纳收据 9、划拨取得的国有土地与出让取得的国有土地交换的还应提交;县级以上人民政府建设用地批准文件;国有土地使用权出让合同及出让金、契税缴纳收据，划拨土地的土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外) 10、双方主管部门同意调整用地的证明 1 1、集体土地之间、划拨取得的国有土地之间的交换，分别收取以上 8、9项相关材料。 我国的土地使用权制度 按照我国土地所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。 (一)土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。 (二)土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。 (三)土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 (四)土地使用权抵押 (五)土地使用权终止

[律师回复] 1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十三条 第一款：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税，划拨土地使用权没有使用年限的限制。1992年3月8日国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》 第二条：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。1994年7月5日《城市房地产管理法》 第二十三条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。