建设用地使用权抵押后，地上新增建筑物属于抵押财产吗？

[律师回复] 您好，关于建设用地使用权抵押后新增建筑物的处分这个问题，我的解答如下, 建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，物权法第二百条规定，建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利，只能作为普通债权人行使权利。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 甲银行在贷款过程中还以未安装的钢屋架构件作价200万元设定抵押，并在工商局办理了抵押登记。厂房建成之后，丙银行又以厂房及其占用范围内的土地使用权在房地产交易管理处设定了抵押。在执行过程中，当地将厂房的抵押权确定给了丙银行，致使甲银行抵押权落空，严重影响了债权的清偿。 四、贷后检查流于形式，致使抵押物流失工商部门在办理设备抵押登记过程中，仅以当事人提供的抵押设备名称和型号作登记，并未到现场作标记。在本案中，抵押的叉车早在1年前就被其他债权人在不知情的情况下以抵债的方式开走了，并再次转卖，银行无法提供叉车的线索，大大增加了执行的难度。这就要求客户经理严格加强贷后管理，经常企业查看抵押设备，一有情况马上采取相应措施。 五、专用设备贬值幅度大，严重影响变现价值专用设备贬值幅度大，对变现价值的影响很大。本案中，从委托的评估报告结果显示，从投入生产到当前历时3年左右，抵押设备价值发生了大幅度的贬值，评估价值仅为设定抵押时的50%。而从各方面了解到有意购买的投资人出价还远比评估值低，估计为原价的30%，再扣除处置费用，银行抵押权的变现价值将大幅缩水。本案暴露出的诸多问题，凸现了客户经理落实贷前调查和贷后检查的重要性。在对设备的担保评价中，应了解企业生产工艺和专业设备的内涵，审慎选择抵押物和估计设备价值，摸清企业的负债情况和他行的抵押情况，逐项核对他行抵押清单，现场清点我行抵押设备。贷后应定期实地检查抵押物状况，才能防范风险于未然。

[律师回复] 您好，针对您的土地抵押后新增建筑物怎么解决问题解答如下, 土地抵押后新增建筑物怎么处理 土地抵押后新增建筑物不属于抵押财产。 根据我国《物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。新增建筑物是指土地使用权取得后,在裸地上加盖的建筑物。本来土地使用权取得后就是为了加盖厂房或者其他设施,凡是在土地上新增添的建筑物,意味着该土地已被使用。只要建筑物不属于违章建筑,就应受到法律的保护,不应划为抵押财产。 土地使用权抵押法律规定： 《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、宅基地，自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。” 根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。 土地使用权与地上建筑物一致的原则。 《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。 关于土地抵押合法凭证。根据(1997)国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。保险问题。 根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。 关于房地产抵押权与房地产出租的法律关系。 根据最高人民关于适用《担保法若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。 另一种情况是房地产权利人将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。抵押权对房地产转让法律关系的影响。根据《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，超过债权数额部份，归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。因此，购买抵押房地产要谨慎，以防得到的是无效转让的房地产。

[律师回复] 您好，关于土地抵押后新增建筑物如何处理这个问题，我的解答如下, 土地抵押后新增建筑物怎么处理 土地抵押后新增建筑物不属于抵押财产。 根据我国《物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。新增建筑物是指土地使用权取得后,在裸地上加盖的建筑物。本来土地使用权取得后就是为了加盖厂房或者其他设施,凡是在土地上新增添的建筑物,意味着该土地已被使用。只要建筑物不属于违章建筑,就应受到法律的保护,不应划为抵押财产。 土地使用权抵押法律规定： 《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、宅基地，自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。” 根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。 土地使用权与地上建筑物一致的原则。 《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。 关于土地抵押合法凭证。根据(1997)国土(籍)字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。过去有的银行办理抵押登记，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。保险问题。 根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。所以土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好要求抵押人对地上建筑物办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。 关于房地产抵押权与房地产出租的法律关系。 根据最高人民法院关于适用《担保法若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。 另一种情况是房地产权利人将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。抵押权对房地产转让法律关系的影响。根据《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，超过债权数额部份，归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。因此，购买抵押房地产要谨慎，以防得到的是无效转让的房地产。

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