未登记的建筑物和土地使用权是否能够抵押

[律师回复] 国有土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之抵押；抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之抵押。单位抵押土地使用权，只须到土地交易市场管理中心递交抵押申请、土地使用证、借贷合同以及抵押双方的法人证明等资料，即可办理他项权利证明书，凭他项权利证明书到银行办理贷款手续。个人宅基地抵押在区县土地管理分局办理。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 建设用地使用权需要登记的。申请国有建设用地使用权首次登记，提交的材料包括： 1、不动产登记申请书； 2、申请人身份证明（验原件收复印件）； 3、土地权属来源资料，包括： （1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地让价款凭证等相关材料； （2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料； （3）以租赁方式取得，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料； （4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料； （5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料； 4、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果； 5、依法应当纳税的，应提交税费缴纳凭证； 6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 1、《土地管理法》 第四十三条 第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 2、《城市房地产管理法》 第八条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 3、《土地管理法》 第二条 第五款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。 4、《城市房地产管理法》 第七条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据法律、行政法规的规定，建设用地使用权出让的方式有拍卖、招标和协议； 第十二条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

[律师回复] 您好，关于建设用地使用权抵押后新增建筑物的处分这个问题，我的解答如下, 建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，物权法第二百条规定，建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利，只能作为普通债权人行使权利。

[律师回复] 我国对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地。除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本农民集体所有的土地，或者乡镇、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的外。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，对农村建设用地的抵押不作任何限制，可能出现规避法律，以抵押为名，目的在于将农村集体所有的土地直接转为城市建设用地的情况。为了从严控制农村集体所有的土地的转让，又为农村工业化发展创造必要的条件，物权法第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押。”也就是说，乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

[律师回复] 我国对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地。除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本农民集体所有的土地，或者乡镇、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的外。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，对农村建设用地的抵押不作任何限制，可能出现规避法律，以抵押为名，目的在于将农村集体所有的土地直接转为城市建设用地的情况。为了从严控制农村集体所有的土地的转让，又为农村工业化发展创造必要的条件，物权法第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押。”也就是说，乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。