房产抵押借钱给朋友,朋友不还怎样办

[律师回复] 抵押权的标的依其性质可分为： （1）不动产； （2）不动产的用益物权。如土地使用权、典权等； （3）准动产。主要指车辆、船舶、航空器等； （4）动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。 因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性，因此，本文所指不动产抵押贷款包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。

[律师回复] 　土地受让方（严格说是土地使用权的受让方），为受让的土地使用权所发生的交易服务费，对房地产开发企业来说应该计入“开发成本土地费用”；对非房地产开发企业来说应该计入“无形资产土地使用权”。房地产开发企业受让土地使用权是为了在购入使用权的土地上建造构筑物再连同土地使用权一起出售，土地使用权与其地上的建筑物一起构成房地产企业生产的产品不动产的成本。因此，土地抵押代理服务费为取得土地而发生的税金应该计入成本并应该计入“开发成本”中的“土地费用”明细科目。房地产企业会计科目“开发成本”下设六个明细科目依次为：“土地费用”、“前期工程费”、“建筑安装费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”。

[律师回复] 关于怎么样才算房产抵押合同有效这个问题，规定如下 《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 《担保法》根据我国的实际情况规定了抵押合同生效的两种方式。一种是抵押合同签订后，需要进行抵押物登记，抵押合同才能生效。另一种是可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。这两种生效方式根据抵押财产的不同，区分哪些需要登记，哪些不需要登记。 以企业以外的动产抵押的，可以自愿办理登记，抵押合同自签订之日起生效。以不动产和企业的设备及其他动产抵押的，按照担保法规定的部门登记。担保法之所以规定企业以外的动产抵押的，可以不登记，抵押合同自签订之日起生效，是为了方便个人以动产抵押，特别是农民，他们到登记部门登记有的路途很远，不方便，且要交纳登记费，加重了他们的负担。所以，担保法根据我国实际情况规定了两种生效方式。 注： 1、同一效力等级，新法优于旧法，所以房屋抵押合同适用《物权法》； 2、实践中，不少抵押人利用《担保法》这一规定，在与债权人签订抵押合同后而不办理抵押权登记，从而使债权人虽按照主合同的约定贷款给债务人后却无从获得抵押权担保。为此最高人民法院《担保法解释》第五十六条规定：法律规定等级生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押等级致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。 房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同发生法律上的效力，产生创设抵押权的法律效果。 房地产抵押合同的生效，要把握以下几点： 1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。 2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。 3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。 知识延伸： 房地产抵押合同无效的，该如何处理？ 房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的： 1、主合同无效导致房地产抵押合同无效； 2、因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括： (1)《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力；以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等； (2)《城市房地产抵押管理办法》中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。 房地产抵押合同无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候，这种无效合同的处理，具体如下： (1)主合同无效而致房地产抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。 (2)主合同有效而房地产抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。

[律师回复] 1、该汽车可抵押额度比较高。比如汽车评估价值50万元，抵押的额度只有3成左右，这种... 2、借款人不要直接去银行办理汽车再抵押贷款业务。无论是汽车抵押贷款还是汽车再抵... 3、借款人需要具备贷款的基本条件。如个人信用良好，有一定的收入及还款能力，当前... 4、用作二次抵押贷款的汽车评估价值最好不要太低，太低的话，借款人二次抵押贷款

[律师回复] 依据我国《合同法》第36条的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，应当将抵押合同理解为相对要式合同，即不具备书面形式的抵押权不能通过法律途径获得强制执行，但若抵押人自愿履行抵押合同，其履行应为有效。抵押人不能以抵押合同不具备书面形式为由而主张其履行抵押合同的行为无效。