商品房面积差价计算的规定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例回顾：商品房转卖获知面积有差初始买受人要求差价诉上法庭2011年1月31日，孙女士与豪业公司签订商品房买卖合同，约定购买豪业公司开发建设的商品房一套。合同中载明的房屋销售面积为148.12平方米，合同约定若房屋实际面积与销售面积出现误差，则每平方米价格保持不变，按照实际面积调整总房价，多退少补。2016年底，费先生有意购买孙女士的此套房屋，在合同磋商过程中，费先生发现房屋实际面积只有142.03平方米，后两人达成二手房买卖合同，并于2017年1月一起到房管部门办理了房屋交易手续。二人在房管部门签订的房屋买卖协议书上载明房屋的建筑面积为142.03平方米（即实际面积）。后孙女士以房屋实际面积比销售面积减少为由，诉上法庭要求豪业公司退回面积差价款。但费先生在法庭上作为第三人认为，他是该房屋现在的所有权人，房屋面积缩水，受损失的是他，虽然在房管部门是按照实际面积签订了买卖协议，但那是为了取得房屋产权证不得已的行为，所以面积差价款应该退还给他。判决：房屋转卖不影响先前买卖关系孙女士应获赔偿人民经审理认为：原告孙女士与被告豪业公司之间是商品房买卖合同关系，双方均应依据合同的约定行使权利、履行义务。现房屋实际面积较约定面积减少6.09平方米，因双方已在合同中就出现面积误差的解决方式作出了约定，该约定对双方均有拘束力，因此豪业公司应依约定向孙女士承担退还面积差价的责任。孙女士是否将房屋转卖他人，并不影响其与豪业公司业已存在的买卖合同关系，也不影响其依据合同继续向豪业公司主张权利，豪业公司也不能因房屋被转卖而免除自己的合同责任。说法：先后买受人根据不同合同主张权利商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系，分别对应着不同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响初始买受人依据合同主张权利。同时，如果在二手房的买卖关系之中，房屋的实际面积比二手房买卖合同约定的面积小，二手房买卖合同的买受人也可根据二手房买卖合同要求二手房的卖方赔偿自己损失。

[律师回复] 建筑面积10035%285.71平米 1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水准投影面积的50%。 2、各楼盘因为自身的情况分别，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在无地下设备用房、无底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

[律师回复] 售价金额核算是指库存商品的库存计价，与销售收入无关。因为无论按什么价格销售，发生销售收入的分录:借:银行存款（或应收账款等）贷:主营业务收入应交增值税（销项税）这里并不涉及库存商品，销售收入都是按实际售价。结转销售成本时分录:借:主营业务成本（按预定售价，即库存商品入账价）贷:库存商品按照计算出的进销差价率结转差价时分录:借:商品进销差价贷:主营业务成本（如果商品进销差价是借余，则分录反之，销售就是亏损的）

[律师回复] 消费者在收到商品后7日内，有权退货，且无需说明理由。但无理由退货的商品亦有边界，消费者定做的商品、鲜活易腐商品、消费者拆封的音像制品、计算机软件、交付的报纸、期刊等商品不再无条件退货之列。为防止无条件退货权利的滥用，除非消费者和经营者另有约定，无理由退回商品的运费由消费者承担，同时在线下载的数字商品不适用无条件退货。

[律师回复] 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比=─────────────　×100% 合同约定面积 即 （71-65）/65=9.2%。您买的房子，误差已经超过3%。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。