买卖合同中如何确定经济损失的赔偿方式

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同的损失怎么确定这个问题，我的解答如下, 我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则： 1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定 2、如双方当事人不能协商确定的： (1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价( 首先是同幢相同楼层及房型 其次是相邻幢同楼同层及房型再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失 (2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。 3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。 4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。 我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 房屋买卖合同纠纷，从双方签约到作出裁判，时间跨度长，价值时点众多，不同价值时点的房价又不尽相同(房价上涨较快的时候甚至差别很大)，采用不同价值时点的评估值将直接影响损失数额的确定。作者所在的律师团队，专业办理房地产纠纷案件(诉讼、仲裁)，结合多年办理此类案件的经验，我们认为，在确定评估价值时点时，如果能够遵照以下原则，既符合法律规定，又能够兼顾各方合法权益： 无论是拥有合同解除权的一方行使解除权，或者是因双方均同意解除而达成解除合同的合议，亦或是原告(申请人)提起包含解除合同的诉讼请求(仲裁申请)，这些时点都会导致权利人(索赔权利人，拥有合同解除权的权利人)已经知道或者应该知道房屋买卖合同的解除已经不可逆转，涉案房屋的交易已经不可能完成。由于违约方的违约行为给非违约方造成的房屋差价损失也应该计算到这个时点为止，此后房屋价格继续上涨所带来的差价(损失)则为扩大部分，按照合法、公平的原则，确定评估时点应该 首先考虑合同解除(通知解除、协商解除、行使诉权解除)的期日为评估价值时点。 司法实践中，案件的具体情况千差万别，有些案件无法确定合同解除时间，在起初诉求的时候，一开始也是要求继续履行的，原告(申请人) 最后变更为解除合同、赔偿房屋差价损失等。 类似这种情况下，认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，宜将原告(申请人)变更请求的时间确定为评估价值时点。 除此之外，在确定委托评估的价值时点的时候，还应当结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等合理确定。

[律师回复] 您好，针对您的国有企业经济损失与国家经济损失的区别？问题解答如下, 区分不同情况。 《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 （二）》　第十六条国有公司、企业、事业单位人员案（刑法第一百六十八条）国有公司、企业、事业单位的工作人员，，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： （一）造成国家直接经济损失数额在三十万元以上的； 　　 （二）造成有关单位破产，停业、停产六个月以上，或者被吊销许可证和营业执照、责令关闭、撤销、解散的； （三）其他致使国家利益遭受重大损失的情形。

[律师回复] 直接经济损失的统计范围 1）人身伤亡后所支出的费用 ①医疗费用（含护理费用） ②丧葬及抚恤费用阿 ③补助及救济费用 ④歇工工资 2）善后处理费用 ①处理事故的事务性费用 ②现场抢救费用 ③清理现场费用 ④事故罚款和赔偿费用 3）财产损失价值①固定资产损失价值②流动资产损失价值间接经济损失的统计范围1）停产、减产损失价值2）工作损失价值（工作损失价值=被害者损失工作日×企业全年人均日净产值）3）资源损失价值 4）处理环境污染的费用 5）补充新职工的培训费用 6）其它损失费用

[律师回复] 直接经济损失的统计范围 1）人身伤亡后所支出的费用 ①医疗费用（含护理费用） ②丧葬及抚恤费用阿 ③补助及救济费用 ④歇工工资 2）善后处理费用 ①处理事故的事务性费用 ②现场抢救费用 ③清理现场费用 ④事故罚款和赔偿费用 3）财产损失价值①固定资产损失价值②流动资产损失价值间接经济损失的统计范围1）停产、减产损失价值2）工作损失价值（工作损失价值=被害者损失工作日×企业全年人均日净产值）3）资源损失价值 4）处理环境污染的费用 5）补充新职工的培训费用 6）其它损失费用

[律师回复] 侵犯知识产权犯罪涉及的犯罪数额主要有“销售金额”、“违法所得数额”、“非法经营数额”和“经济损失数额”几种，这些“数额”如何理解对于区分罪与非罪具有重要意义。2004年12月22日施行的最高人民法院、最高人民检察院《关于侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对“非法经营数额”、“销售金额”作了规定而没有对经济损失的概念进行界定。司法实践中，对经济损失的数额理解不同，主要有以下三种计算方法：以被侵权人因侵权行为受到的经济损失作为损失额、以侵权人因侵高血压获取重大突破！口臭！！口腔溃疡！！全国名牌高校联合扩招二折提货，千元做老板权行为获得的全部利润作为损失额、以被侵权方为研制开发知识产权付出的原始成本作为损失额。笔者认为，这三种方法都有一定的局限性，在不同的条件下应选择使用不同的方法。 一、以被侵权人因侵权行为受到的经济损失作为损失额以被侵权人因侵权行为受到的经济损失作为损失额即因侵权使被侵权人的产品的销售量下降或价格下降带来的损失。笔者认为，这种方法的局限性有两方面： 首先，既然是判断下降就肯定存在一讥郸罐肝忒菲闺十酣姜个参照物，即对不发生侵权状态下正常销售量和价格的预期，所以使用该方法就必须对未发生侵权的情况下企业未来收益进行预测，但是预测的精确程度是非常难以掌握的。这种预测与企业的盈利预测十分类似，而注册会计师在对企业的盈利预测进行审核时发表的审核意见仅仅采用“盈利预测依据的基本假设已充分披露，没有证据表明这些基本假设是不合理的”等语句，而不会对预测结果的可实现程度作出保证。如果说在计划经济条件下这种预测还能够实现，那么在瞬息万变的市场经济中对销售量和价格的定量预期是非常困难的。 其次，该方法的局限性在于我们很难判断这种销售量和价格的下降是否确是由侵权行为引起的。我们对未发生侵权时的销售量和价格进行预测的前提是假定某些条件是固定不变的，比如客户资源、行业环境等外部条件和生产正常等内部条件。而当这些预期的条件发生了变化的情况下，我们就根本无法区分销售量和价格的下降是否由侵权行为引起，以及侵权行为带来的下降是多少，那么由于侵权带来的损失也就无法准确计算了。综上所述，如果无侵权行为发生时被侵权方的销售量和产品价格基本保持稳定，那么该方法才有可行性。如果被侵权方处于生产成熟期，则适用该方法将会比较准确，反之如果是处于生产发展期或是衰落期则会产生较大的偏差。同时也应注意，因为预测具有固有的不确定性，所以在预测时还应保持谨慎的态度。如果发现有除侵权外的其他因素引起销售量和价格的波动，应剔除这些因素的影响，从而准确计算出侵权带来的损失额。 二、以侵权人因侵权行为获得的全部利润作为损失额以侵权人因侵权行为获得的全部利润作为损失额即以侵权人在侵权期间所获的收入扣除合理成本费用后的利润作为损失额。笔者认为这种方法存在以下局限性： 首先，以侵权方的利润作为损失额实质上就是假定知识产权能够给被侵权方带来同样的收益，而这种收益被侵权方非法取得了。但是问题在于同样的知识产权在不同的企业使用可以带来完全不同的收益，由于各个企业的具体运作，如市场营销策略、经营理念等方面存在重大差异，即使使用相同的生产设备、生产原料，两个不同企业的盈利水平也会大不相同。我们不难看出，知识产权也会给侵权方和被侵权方带来完全不同的盈利。甚至有时侵权方为了抢占市场而宁愿采取零利润或负利润的手法，所以侵权方的利润并不能准确反映被侵权方的损失。 其次，如何计算侵权人的利润也存在很大的难度。笔者认为，收入的确定可以参照《解释》中关于“非法经营数额”的规定：“已销售的侵权产品的价值，按照实际销售的价格计算。制造、储存、运输和未销售的侵权产品的价值，按照标价或者已经查清的侵权产品的实际销售平均价格计算。侵权产品没有标价或者无法查清其实际销售价格的，按照被侵权产品的市场中间价格计算。”但是作为扣除项目的合理成本则难以准确计算，开支是否合理，不同的人都有不同的裁量。即使在会计核算相当规范的企业如何区分发生的共同成本费用中哪些是用于合法生产、哪些是用于侵权行为都是非常困难的，更何况很多侵权企业根本没有完备的核算制度，这种计算更没有可操作性。笔者认为，如果侵权方和被侵权方具有相似的利润率水平则比较适合采用这种方法，如果在发现并剔除不合理成本费用后双方利润率水平相似，也可采用。在计算合理成本费用时应特别注意，如需分摊成本费用则应根据单位的实际情况和特点采用尽量合理的分摊方法。如果侵权方利润率畸高或畸低，但条件限制只能采用该方法时，可考虑使用同行业的平均利润率。 三、以被侵权方为研制开发知识产权付出的原始成本作为损失额以被侵权方为研制开发知识产权付出的原始成本作为损失额，即以被侵权方为研制开发知识产权投入的原材料费用、燃料动力费用、开发人员工资以及申请专利发生的费用等作为损失额。该方法致命的缺点在于，以研发成本来衡量侵权带来的损失，也就意味着以研发成本来衡量知识产权目前能给被侵权方带来的收益，而知识产权最大的特点就是能够给企业带来超出一般利润率水平的超额利润，这种超额利润也会远远大于企业原始的开发成本。而且原始研发成本是一种历史成本，只能反映研发当时的开支情况。随着时间的推移，相同企业重新开发相同的知识产权所需成本都会完全不同。显而易见，以过去的研发成本来衡量现在的收益是缺乏依据的。如果侵权发生的同时，被侵权方仍在使用知识产权生产产品并获得利润，就意味着原始研发成本带来的收益属于被侵权方和侵权方共享，那么以全部的研发成本作为经济损失也似乎失之偏颇。笔者认为，该方法仅适用于下列情况：知识产权完成初期便被侵权而且侵权时间较短，尚未带来超额利润。还应注意的是，列入计算范围的费用确是用于开发研制该知识产权。通过对上述的分析可以看出，这三种计算方法都有各自的适用情况，在实际工作中应当根据不同的情况选择使用，以准确地计算经济损失金额，从而正确地定罪量刑。（作者单位：成都市检察院）