商品房精装修如何打官司

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、精装修商品房质量存瑕疵滕先生于2013年6月与开发商签订了商品房买卖合同，选购了一套面积为270平方米的精装修商品房，合同中约定开发商应于2013年8月15日交付房屋使用，并就精装修部分通过附件的形式约定于商品房买卖合同之后。2013年7月初，滕先生和工作人员对其购买的房屋进行查看。在此过程中，滕先生发现其房屋内几个房间理石地面、卫生间、厨房地面的理石不平整且个别理石有裂纹迹象等其他装修质量瑕疵问题非常严重。看房后发现存在的诸多装修问题让腾先生十分上火。于是腾先生遂与开发商工作人员协商要求对以上发现的装修质量问题签订了整改计划，约定于2013年7月31日以上问题必须全部解决。时至7月31日止，滕先生再次联系开发商时，并没有获得整改后的房屋，而此时腾先生购买的家具已基本到货但因房屋不能交付而无法存放。滕先生遂提出退房，但开发商的意见是其销售的商品房没有出现合同中约定的退房情形，根本没有达到影响正常使用的程度不可能为滕先生退房，而是继续整改并催促滕先生按照合同约定交纳剩余房款，而滕先生以交房时装修质量存在问题且已过交房日期仍未实际入住使用而提出抗辩，直至2014年2月15日才领取新房钥匙，滕先生就迟延交付期间所产生的损失与开发商协商无果，诉至要求开发商支付因迟延交付房屋而产生的损失。 二、因精装修部分存在重大质量缺陷而构成延期交房精装修引发的法律纠纷，可能导致开发商存在违约责任和侵权责任。从侵权角度看，如室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋精装修工程部分不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。但我们依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定来看，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

[律师回复] 本合同双方当事人： 　　卖方(以下简称甲方)：_____ 　　注册地址：_____ 　　营业执照号码：_____邮政编码：_____ 　　法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 　　委托代理人：_____职务：_____ 　　地址：_____ 　　邮政编码：_____联系电话：_____。 　　委托代理机构：_____ 　　注册地址：_____ 　　营业执照号码：_____邮政编码：_____ 　　法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 　　买方(以下简称乙方)：_____ 　　(本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ 　　(身份证)(护照)(营业执照号码)：_____ 　　地址：_____ 　　邮政编码：_____联系电话：_____ 　　委托代理人：_____国籍：_____电话：_____ 　　地址：_____邮政编码：_____ 　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其 　　他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买 　　商品房，甲、乙双方达成如下协议： 　　第一条　甲方用地依据及商品房坐落位置。 　　甲方以_____方式取得位于_____、编号为_____的地块的土地 　　使用权。 　　(土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为_____。 　　划拨土地使用权转让批准文件号为_____。 　　土地使用权证号为_____，土地面积为_____。地块规划用途为__ 　　___，土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___ 　　日止。 　　甲方经批准，在上述地块上建设商品房，(现定名)(暂定名)_____， 　　主体建筑物的性质为_____，属_____结构，建筑层数为_____层。 　　工程建设规划许可证号为_____。 　　第二条　乙方所购商品房的面积。 　　乙方向甲方购买商品房(以下简称该商品房)建筑面积共_____平方米( 　　其中实得建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____ 　　_平方米，)共_____(套)(间)。(该商品房屋平面图见本合同附件一， 　　房屋以附件一上表示为准)。 　　该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的： 　　第_____(幢)(座)_____层_____号房， 　　第_____(幢)(座)_____层_____号房， 　　第_____(幢)(座)_____层_____号房， 　　第_____(幢)(座)_____层_____号房。 　　上述面积为(甲方暂测)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积 　　与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定 　　面积(以下简称实际面积)为准。 　　根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则， 　　该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。 　　第三条　该商品房销售特征。 　　该商品房为(现房)(预售商品房)。 　　预售商品房批准机关为_____，商品房预售许可证号为_____。 　　该商品房为(内销)(外销)商品房。 　　外销商品房批准机关为_____，外销商品房许可证号为_____。 　　第四条　价格与费用。 　　该商品房(属于)(不属于)政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商 　　品房单位(售价)(暂定价)为(_____币)每平方米_____元，总金额 　　为(_____币)___亿___千___百___拾___万___千___ 　　百___拾___元整。 　　除上述房价款，甲方依据有关规定代政府收取下列税费： 　　 1.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　 2.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　 3.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　 4.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　 5.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　 6.代收___，计(___币)___亿___千___百___拾___ 　　万___千___百___拾___元整; 　　第五条　实际面积与暂测面积差异的处理。 　　该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±___ 　　__%(不包括±_____%)时，上述房价款保持不变。 　　实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_____%(包括±_____ 　　%)时，甲乙双方同意按下述第_____种方式处理： 　　 1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将 　　乙方已付款退还给乙方，并按_____利率付给利息。 　　 2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 　　 3.__________________________。 　　第六条　价格与费用调整的特殊约定。 　　该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整： 　　 1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最后核定的价格 　　与本合同第四条规定的价格不一致，按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。 　　 2.预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际 　　发生额调整。 　　 3.__________________________。 　　第七条　付款优惠。 　　乙方在___年___月___日前付清全部房价款_____%的，甲方给 　　予乙方占付款金额_____%的优惠，即实际付款额为(___币)___亿_ 　　__千___百___拾___万___千___百___拾___元整。 　　第八条　付款时间约定。 　　乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的_____ 　　银行(帐户名称：_____，帐号：_____)： 　　 1.___年___月___日前支付全部房价款的_____%，计(__ 　　_币币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾 　　___元; 　　 2.___年___月___日前支付全部房价款的_____%，计(__ 　　_币币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾 　　___元; 　　 3.___年___月___日前支付全部房价款的_____%，计(__ 　　_币币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾 　　___元; 　　 4.___年___月___日前支付全部房价款的_____%，计(__ 　　_币币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾 　　___元; 　　 5.___年___月___日前支付全部房价款的_____%，计(__ 　　_币币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾 　　___元。 　　第九条　交接商品房时的付款额约定。 　　在双方交换该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_____ 　　%，计(___币币)___亿___千___百___拾___万___千__ 　　_百___拾___元。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日 　　起_____天内付清。 　　第十条　乙方逾期付款的违约责任。 　　乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究 　　违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_ 　　____计算。逾期超过_____天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方 　　有权按下述第_____种约定，追究乙方的违约责任： 　　 1.终止合同，乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金。甲方实 　　际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据 　　实赔偿。 　　 2.乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金，合同继续履行。 　　 3.______________________________。 　　第十一条　交付期限。 　　甲方须于___年___月___日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验 　　收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准 　　的该商品房交付乙方

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、精装修商品房质量存瑕疵滕先生于2013年6月与开发商签订了商品房买卖合同，选购了一套面积为270平方米的精装修商品房，合同中约定开发商应于2013年8月15日交付房屋使用，并就精装修部分通过附件的形式约定于商品房买卖合同之后。2013年7月初，滕先生和工作人员对其购买的房屋进行查看。在此过程中，滕先生发现其房屋内几个房间理石地面、卫生间、厨房地面的理石不平整且个别理石有裂纹迹象等其他装修质量瑕疵问题非常严重。看房后发现存在的诸多装修问题让腾先生十分上火。于是腾先生遂与开发商工作人员协商要求对以上发现的装修质量问题签订了整改计划，约定于2013年7月31日以上问题必须全部解决。时至7月31日止，滕先生再次联系开发商时，并没有获得整改后的房屋，而此时腾先生购买的家具已基本到货但因房屋不能交付而无法存放。滕先生遂提出退房，但开发商的意见是其销售的商品房没有出现合同中约定的退房情形，根本没有达到影响正常使用的程度不可能为滕先生退房，而是继续整改并催促滕先生按照合同约定交纳剩余房款，而滕先生以交房时装修质量存在问题且已过交房日期仍未实际入住使用而提出抗辩，直至2014年2月15日才领取新房钥匙，滕先生就迟延交付期间所产生的损失与开发商协商无果，诉至要求开发商支付因迟延交付房屋而产生的损失。 二、因精装修部分存在重大质量缺陷而构成延期交房精装修引发的法律纠纷，可能导致开发商存在违约责任和侵权责任。从侵权角度看，如室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋精装修工程部分不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。但我们依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定来看，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

[律师回复] 具体可以联系律师详谈，委托律师维权起诉对方

[律师回复] 解答如下, 以下几种装修行为属违法装修： 1、房屋所有人或者使用人有违法拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门洞; 2、违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞; 3、在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞; 4、在楼面板上超过设计标准砌墙; 5、在楼面结构层上凿槽安装各类管道; 6、将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间行为之一的。 由房屋使用安全管版理部门责令其停止施工、恢复原状或者加固，并可处一千元以上一万元以下罚款;涉及违法变动房屋建筑主体和承重结构的，依照国家有关法律、法规的规定处罚;造成房屋结构、设施损坏的，责令责权任人按照规定的标准赔偿损失，赔偿款专项用于该幢房屋的维修与加固。