如何确认预售合同的有效性

[律师回复] 1、首先，通过以下几种方式确认拟购买房屋的预售资金专用账户： 2、在销售现场查看拟购买房屋的商品房预售许可证原件所记载的预售资金专用账户， 3、登录房产管理局网站查看预售资金专用账户信息；其次，购房人正式签订购房合同后，将购房款直接存入或转账到经确认的预售资金专用账户，然后凭存款凭证与开发企业换领交款收据。

[律师回复] 一、商品房预售合同的性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。 二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

[律师回复] 1、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。 2、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。 其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。 最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质：审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非的合同，由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，依照我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。 其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，也不应属于商品房买卖合同。 最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，假如将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。