草签预售合同效力如何确认

[律师回复] 对于商品房预售合同效力怎么认定这个问题，解答如下, 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：如果出卖人没有取得商品房预售许可证明，即与买受人订立商品房预售合同，该合同应当认定无效但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。律师建议：在订立商品房预售合同时，要核实项目施工进度，以及开发商是否有该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

[律师回复] 预售商品房是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。 商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。 需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了受害方更大的自主权。 合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

[律师回复] 上诉人：(填写被告人的姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，职业，住址，因何案羁押于何处) 被上诉人：(刑事自诉案件自诉人或被告人、刑事附带民事案件原告人或被告人，刑事公诉案件被告人提出上诉则不列被上诉人)(姓名等基本情况) 上诉人一案，人民法院年月日(年度)字第号刑事，现因不服该提出上诉。 上诉请求： ······(写明上诉人不服原审裁判，要求第二审人民法院部分或全部撤销原裁判，或者要求变更原审裁判，或者要求第二审人民法院重新审判等)。 上诉理由：(具体从以下几个方面着手) 1、认定事实方面，具体提出原审裁判在认定事实上有哪些错误，并阐述否定或变更原审认定的事实根据和证据。 2、适用法律方面，具体提出原审裁判在适用法律方面的错误及有关定性、量刑的不当之处，并论证原审裁判应予变更或撤销的事实依据和法律依据。 3、诉讼程序方面，具体提出原审法院在审理案件、作出裁判的过程中有那些违反诉讼程序之处，并指出纠正的法律依据。 此致 ΧΧ人民法院 附：本上诉状副本 份 上诉人： 年 月 日

[律师回复] 根据《城市房地产管理法》第45条规定！商品房预售需具备四个条件：第 一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第 二，持有建设工程规划许可证；第 三，按提供预售的商品房计算！投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第 四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[律师回复] 可以代为起草，是劳动关系还是劳务关系？如有需要可与我直接电话联系详细咨询，如在北京可见面沟通。