股权转让到底谁说了算

商品房面积管理工作由房产管理部门负责。这就是说，以后您对您买的商品房面积持怀疑态度时，可以委托市国土资源和房屋管理局的测绘部门进行重新测量。

1、“缺斤短两”与“买个茶杯，给个暖壶”是老问题

在商品房的买卖中，商品房面积“缺斤短两”一直是老问题。据中国消费者协会对1999年全国投诉情况的分析，房屋投诉仍名列十大热点前列，而商品房面积“缺斤短两”，面积测量缺乏公正、权威机构监督，则是消费者有关房屋投诉中的主要问题。与前几年的集团购买相比，目前房地产交易市场已进入“散户”时代，买房人自己掏腰包买房的比率越来越高，每一平方米花的都是血汗钱，而商品房交易中，交款面积和实际面积常常出现负偏差，使许多购房人蒙受损失。

据北京市国土资源和房屋土地管理局房地产勘察测绘所所长助理兼生产技术科科长于伟介绍，目前许多商品房面积的投诉都是因为预售面积与实测面积不符造成的。如一位消费者买了一套面积为83.32平方米的商品房，经房地产部门测量，实际面积只有78.26平方米，差了5.06平方米。

又有一位消费者买了一套面积为115平方米的商品房，结果实测面积是126. 36平方米，开发商要买房人补交房款，买房人生气地说：“我就是看中115平方米这么大的户型才买的房，多出十多平方米，多了四五万块钱，这就像我去商店买个茶杯，你偏偏给我一个暖壶，还要我付暖壶的钱。”

2、面积为什么会不符

于伟强调，商品房面积是通过房地产管理政策和房地产测绘手段来取得并通过发房产证来得到国家的认可和法律的保护。从北京目前的房地产市场看，期房销售比较多，开发商在预售期房时，一般都按自己预算的面积销售，而这个预算面积往往与竣工后房地局测绘的实测面积不符，从而出现了各种纠纷。而造成预售面积和实测面积的误差过大的原因主要有：

一是商品房在预售时，房屋尚未建成，开发商依据图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊;二是开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致;三是商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，面积的测量需要以一个项目或一栋楼为单位进行，并需要计算该栋房屋公用面积分摊系数，特别是综合楼，其各部位因使用功能不同而有着不同的分摊系数，该系数是否符合规定和科学合理，也影响面积的大小。商品房面积谁说了算也一直是个有争议的问题，以北京市为例，购房人最后拿到的商品房产权证所标的面积是由房产部门测定的，而市质量技术监督局在1998年上半年也成立了商品房面积计量站，对外承担商品房面积的测量，商品房面积到底按哪个部门的测量结果算，一直有争议。

3、买房面积房管部门说了算

建设部就此专门与国家有关部门协商并向国务院写了报告，经国务院协调，现已明确：由房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处开发商在商品房面积上的“缺斤短两”行为，并对商品房面积测量机构的资质提出初审条件和意见，质量技术监督部门只负责商品房面积测量器具的监督工作。

4、面积是怎么测出来的

那么，房屋面积是怎样测绘的?据于伟介绍，目前，房地局在商品房面积的测绘中，按照建设部房产登记和国土资源部土地登记的有关规定，采取了以下管理办法：一是在商品房竣工正式销售前，要求开发商申请房产登记，同时提交商品房公用面积分摊办法。房地局登记部门按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行审核，核准后，转房地局测绘部门，房地局测绘部门依据《北京市地籍测绘规则》和《北京市房地产测绘细则》实地进行测量和专业计算后递交房地产测绘结果。二是商品房的面积测绘必须由房地产专业测绘部门进行，房产登记的面积以专业房地产测绘部门的测绘结果为准。商品房销售面积，惟有经房产登记，颁发房屋所有权后，才得到法律的认可和保护。另外，北京市去年新实行的内外销房预售契约也对实测面积和预测面积的误差有了明确规定，这就要求开发商在预售时面积要和实测面积的误差尽量小。

5、应加强预售面积管理

不难看出，要使商品房面积少出现纠纷，重要的是对商品房预售面积的管理。

从上海、深圳等城市的情况看，开发商在预售商品房之前，必须先到房地局商品房管理部门取得公用面积分摊办法的审核确认，并到房地局测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售。这就在很大程度上保证了预测面积和实测面积的测绘口径与公用面积分摊口径的一致，减少了预售面积和实测面积的误差。于伟认为，如果北京市也采取这种方法，对于普通住宅而言，预售面积和实测发证测绘面积误差将不会超过0.5，对于那些分摊面积比较复杂的综合楼而言，预售面积与实测发证测绘面积误差将不会超过0.1，不仅减少面积纠纷，还将在一定程度上加快商品房竣工后实地测量和产权登记发证的速度。

6、面积纠纷可以避免

发生了商品房面积纠纷怎么办?上面讲到商品房面积纠纷主要是预售面积和实测面积的误差不符造成的。因此，买房人在签订预售合同时，假如开发商采用的是北京市房地局统一印发的预售契约，其中对实测面积和预测面积的误差有规定，消费者可以根据这个规定来判断自己有没有吃亏。假如开发商出示的是自己起草的预售契约，需要提醒买房人注意的是要弄清有关实测面积和预测面积的误差，以免吃亏。

由以上信息，我们可以看出，在遇到房屋超出规划面积的情形时，买受人可以提出退房的请求，开发商同意买受人退房的，需要在受理其退房请求的30日内，将买受人已经支付的房款退还给买受人，并且需要支付其一定的利息。如果开发商拒不支付的情形，买受人是可以向当地的司法机关提出得到救济的请求的。