继承房产再转让个税

[律师回复] 解答如下, 财政部、国家税务总局《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》规定，小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2的征收率征收增值税。销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3的征收率征收增值税。转让网吧而涉及的电脑转让，应视同纳税人销售使用过的固定资产，应将销售额按2的征收率缴纳增值税。 　　因此，上述网吧转让者应将电脑转让收入单独核算，并计算缴纳增值税。否则，将按全部转让收入计征增值税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据国税发〔2005〕172号文，继承的房产以其发生继承行为前的购房时间来确定，所以该房产以当时房改时取得的房产证的时间来确定。根据财税字[1999]278号《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若您名下再无其他住房，那么现在将住房出售，则享受个人所得税的免征政策。

[律师回复] (1)根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，取得房屋产权的子女再次转让房屋时，可以扣除的财产原值按以下公式确定： 财产原值=取得房屋产权子女的继承份额+该子女向其他子女支付现金形式补偿款 + 相关税费 ； 取得房屋产权子女的继承份额=发生继承行为前该房屋购置成本或者建造成本以及相关税费之和 × 该子女继承比例。 文中所称“向其他子女支付现金形式补偿款”，纳税人应凭司法裁定 书（通过司法裁定的）、继承房屋产权的遗嘱、公证书、银行划款手续（通过银行转账的）、收款人签收的收据等有关凭据作为扣除依据。 　　 (2)根据国税发〔2006〕108号第三条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。 　　又根据《山东省地方税务局关于个人所得税有关问题的公告》2016年第6号 第一条：关于受赠房屋再出售个人所得税征管问题 　　个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房，再次转让该住房的，在计算个人所得税时，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，或者有关行政管理部门(如房管部门)确实没有该房屋原值记载，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)文件的有关规定，对其实行核定征收。本公告自发布之日（2016年11月25日）起施行，有效期至2018年12月31日止。

[律师回复] 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所 得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的 余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。 在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据 详情请见《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）

[律师回复] 我来给你说一下房产继承后再转让有营业税吗这个问题吧：出售继承来的房产 1.不满5年的： （1）契税（根据买房人的情况，首套1%，二套3%，非普通住房不论首套二套都是3%） （2）营业税：不满2年的 5.6%，满2年免征。 （3）个税：普通住房1%，非普通住房 1.5% 2.满5年的： （1）契税：同上 （2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收 5.6% （3）个税：是继承人的家庭唯一住房的免征，非唯一的收1%（普通住房）或 1.5%（非普通住房）。 三、三种过户方式的费用： 1.以继承方式过户 公证费、登记费。几百元可以搞定 2.赠与方式过户 契税3%，印花税 3.买卖方式过户 契税1%（二套3%）；营业税 5.6%（满2年的普通住房免征）；个税可按核实征收（收差额的20%）或核定征收（全额的1%），一般是按核定征收。 注意：直系亲属之间的过户，目前在目前没有遗产税的情况下，继承是费用最低的。以继承方式过户，存在一个麻烦，如果房产所有人生前没有留下遗嘱（需要公证才有法律效力）将房产留给某一个人，那就要按法律界定有多少个继承人。如果继承人很多，又想将房产过户到其中一个人名下，就需要其它拥有继承权的人必须公证承诺放弃遗产继承权，只要有一个人不同意，就无法过户。所以，房产所有人生前最好先留下遗嘱安排好该房产由某一个人继承，并做公证。 但继承必须在房产所有人去世后才能实行，若担心将来开征遗产税，父母想提前将房产转给子女，最好以买卖方式过户，而不要用赠予方式，否则将来子女出售此房产时会被征收高额的个税，得不偿失。